대전지방법원 2025타경12016. 아산테크노밸리이지더원8단지 810동 1층 102호, 전용 65.97㎡ 아파트입니다. 2018.12.14 매매를 원인으로 송귀영이 거래가액 188,000,000원에 취득했고, 파산선고 이후 파산관재인 홍명기가 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다. 등기상 존속 근저당은 없지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 조성권은 2020.01.20 전입하고 2020.01.31 확정일자를 받았으며, 2025.07.21 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서에는 최후 임대차보증금이 200,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 8% 수준까지 떨어진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1805 아산테크노밸리이지더원8단지 제810동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.97㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 19층 중 1층 |
| 사용승인 | 2017.12.05 |
| 소유자 | 송귀영 (2018.12.14 매매 · 2019.01.11 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 18,283,000원 (7회 유찰) |
| 신청인 / 청구 | 파산자 송귀영의 파산관재인 홍명기 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 중요하다
등기상 말소기준은 2025.07.09 경매개시결정입니다. 임차인의 전입일은 그보다 약 5년 앞선 2020.01.20이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성권 | 810동 102호 | 2020.01.20 / 2020.01.31 | 200,000,000원 | 2025.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서가 보증금 200,000,000원과 매수인 인수 가능성을 명시했으므로, 단순한 명도 대상 임차인이 아닙니다. 보증금 미반환 잔액을 매수인이 책임지는 구조라 명도 역시 보증금 반환과 맞물릴 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
아산테크노밸리이지더원8단지의 동일 면적 65.97㎡ 최근 12개월 실거래 12건 평균은 225,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 233,000,000원이며, 거래 범위는 210,000,000원부터 233,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.97㎡ | 16 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 65.97㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 65.97㎡ | 16 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 20 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 65.97㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 65.97㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 65.97㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 2026.01 | 65.97㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 65.97㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 65.97㎡ | 19 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 65.97㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.97㎡ | 12건 | 225,166,666원 |
표면 최저가 18,283,000원은 최근 12개월 평균의 8.1%에 불과하지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 착시입니다. 현재 회차 실질취득 추정액 200,729,094원은 최근 평균의 약 89.1%, 최신 거래 233,000,000원의 약 86.1%입니다.
다만 대상은 1층이고, 제시된 최근 거래는 4층부터 20층까지입니다. 실질취득액이 최근 평균보다 약 24,437,572원 낮더라도 층·내부 상태·보증금 반환과 명도 부담을 감안해야 합니다. 7회 유찰됐다는 사실 역시 시장이 이 권리구조와 가격을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호입니다.
④ 예상배당과 매수인 인수 (매각가 18,283,000원 가정)
| 구분 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 729,094원 | - |
| 1. 임차인 조성권 | 200,000,000원 | 17,553,906원* | 182,446,094원* |
| 케이비캐피탈 가압류 | 10,378,445원 | 0원 | 실효 |
| 매수인 실질취득 | - | 낙찰가 18,283,000원 | 합계 200,729,094원* |
* 집행비용 729,094원을 먼저 공제하고 나머지 매각대금이 임차인에게 배당된다는 단순 계산입니다. 당해세·최우선변제·추가 집행비용 등 실제 선순위 항목에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으나, 그만큼 두 금액이 반대로 움직여 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 고정
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 18,283,000원 | 8.24% | 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 12,798,100원 | 5.76% | 보증금 미배당 잔액 증가 · 총부담은 보증금 수준 |
| 9회 유찰 시 | 8,958,670원 | 4.04% | 보증금 미배당 잔액 증가 · 총부담은 보증금 수준 |
최저매각가가 12,798,100원이나 8,958,670원으로 낮아지더라도 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰은 입찰보증금과 법원 납부액을 낮출 수는 있어도, 부동산을 완전히 확보하기 위한 경제적 총부담을 같은 비율로 낮추지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염작초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 중소규모 공장 등으로 형성된 신시가지 주택지대입니다.
- 단지. 아산테크노밸리이지더원8단지는 929세대이며 사용승인일은 2017.12.05입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 단지는 북측과 서측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물의 1층으로, 급배수·위생·승강기·방송·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역·일반산업단지·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되는 929세대 단지지만, 본건은 1층이고 경매는 7회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가 상한은 18,283,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 매각물건명세서의 최후 보증금 200,000,000원, 전입일·확정일자·배당요구 종기와 변경 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 당해세와 추가 집행비용 등 선순위 항목이 늘면 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 커집니다.
- 가압류 실효 확인. 케이비캐피탈 가압류가 파산선고로 실효됐다는 매각물건명세서 비고와 말소 처리 방식을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 임차인은 보증금 반환 잔액과 점유 이전이 연동될 수 있으므로 일반 소유자 점유 물건보다 명도 자금과 협상 계획이 중요합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 표본이 4~20층인 만큼 1층의 층별 가격 차이와 내부 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,828만원”이라는 숫자를 버려야 한다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 8.24%인 18,283,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 단순 실질취득 추정액은 200,729,094원으로 최근 12개월 평균 225,166,666원보다 낮지만, 대상이 1층이고 7회 유찰됐으며 보증금 반환·명도 부담을 직접 떠안아야 합니다.
표면 가격은 파격적이지만 경제적 총부담은 정상 시세권에 가깝습니다. 케이비캐피탈 가압류는 파산선고로 실효된 것으로 정리되지만, 선순위 임차보증금은 사라지지 않습니다. 이 사건의 결론은 “1,828만원에 사는 아파트”가 아니라 “약 2.01억원을 부담하며 대항력 임차인을 승계하는 아파트”입니다.
