인천지방법원 2025타경34779. 부천시 원미구 도당동 신명위너스빌 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가 252,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 176,400,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 경매물건처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 박준호는 2022.11.01. 주민등록을 마쳤고, 2022.10.17. 확정일자를 받았으며, 2024.11.04. 주택임차권등기를 했습니다. 경매개시결정 등기일인 2025.10.27.보다 모두 앞섭니다. 제공된 권리분석상 박준호는 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 246-68 신명위너스빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 정주로34번가길 15 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2012.09.13. |
| 소유자 | 김은미 (2023.01.12. 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 | 252,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 임차인 | 박준호 · 보증금 265,000,000원 |
| 특이사항 | 전유면적 중 11.7㎡ 다용도실 증축부분 포함 (건축물대장 참조) |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 전 임차권이 핵심
현재 권리분석에서 말소기준으로 제시된 등기는 2025.10.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박준호의 주민등록과 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 2024.11.04. 설정된 을구 9번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 분류돼 있습니다.
과거 부천농업협동조합, 농협은행 및 신한은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 성아정의 과거 주택임차권도 2022.10.17. 말소됐습니다. 따라서 과거 말소된 근저당권이나 임차권을 현재 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 현재 남아 있는 핵심 부담은 박준호의 보증금 미배당액입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.65억이 가격의 기준
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박준호 건물의 전부 · 주거 |
265,000,000원 |
전입 2022.11.01. 확정 2022.10.17. 점유개시 2022.10.31. |
대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 박준호 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.16. |
| 확정일자 | 2022.10.17. |
| 점유개시일 | 2022.10.31. |
| 주민등록일 | 2022.11.01. |
| 임차권등기 | 2024.11.04. · 을구 9번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.04. |
| 임차보증금 | 265,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 173,130,400원 |
| 매수인 예상 인수 | 91,869,600원 |
박준호의 보증금 265,000,000원은 현재 최저매각가 176,400,000원을 크게 웃돕니다. 배당요구를 했기 때문에 매각대금에서 우선배당을 받더라도 보증금 전액 회수는 불가능한 구조입니다. 제공된 예상배당에서는 집행비용을 제외한 173,130,400원을 배당받고, 나머지 91,869,600원이 매수인 인수액으로 남습니다.
+ 임차보증금 인수 91,869,600원
= 실질취득액 268,269,600원
임차인의 보증금 원금은 265,000,000원입니다. 실질취득액이 보증금보다 3,269,600원 높은 것은 예상 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제돼 그만큼 임차인의 배당이 줄어들기 때문입니다.
따라서 이 물건은 최저가 1.76억짜리 물건으로 평가할 수 없습니다. 가격 비교의 기준은 실질취득액 약 2.68억입니다. 취득세·명도비·기타 매수인 별도 비용은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 30% 할인처럼 보여도 실질취득은 감정가 이상
감정가는 252,000,000원이고, 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 한 차례 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득액은 268,269,600원입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 252,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 176,400,000원 | 감정가의 70% |
| 임차보증금 | 265,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 반환 대상 보증금 |
| 예상 인수액 | 91,869,600원 | 예상 미배당 보증금 |
| 실질취득액 | 268,269,600원 | 감정가보다 16,269,600원 높음 |
소유자 김은미의 2023.01.11. 매매 당시 거래가액은 266,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 이 과거 취득가액도 웃돕니다. 다만 과거 매매가격 한 건만으로 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,269,600원 |
| 1. 임차인 박준호 · 보증금 우선변제 | 265,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | — | 91,869,600원 |
예상배당액은 집행비용 3,269,600원과 임차인 배당액 173,130,400원으로 매각대금 176,400,000원 전액이 배분되는 구조입니다. 매수인 인수액은 배당액이 아니라 매각대금 외에 부담하는 미회수 보증금입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 부담이 이동한다
이 물건은 유찰 횟수가 증가할수록 최저매각가는 내려가지만, 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 반드시 합산해 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
176,400,000원 | 91,869,600원 | 268,269,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
123,479,999원 | 144,048,721원 | 267,528,720원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
86,435,999원 | 180,519,849원 | 266,955,848원 |
현재 회차에서 3회 유찰 시나리오로 이동하면 낙찰대금은 크게 내려가지만, 실질취득액은 268,269,600원에서 266,955,848원으로 소폭만 낮아집니다. 임차보증금 265,000,000원이 실질취득액의 사실상 하한을 형성하기 때문입니다.
⑥ 신청채권자와 보증금 채권의 관계
강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 265,000,000원입니다. 등기부상 임차권자 박준호의 보증금도 265,000,000원입니다. 두 금액이 동일하지만, 이 사실만으로 별개의 보증금 채무가 추가로 존재한다고 단정하거나 두 금액을 합산해서는 안 됩니다.
제공된 예상배당에서는 박준호에게 173,130,400원을 우선배당하고, 주택도시보증공사의 배당액은 0원으로 처리돼 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 공사의 대위변제·채권승계 여부와 실제 권리관계는 사건기록을 통해 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 도당동 강남공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·공업용 부동산이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주변환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 동측 및 남측 소로를 통해 신흥로·길주로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 2012.09.13. 사용승인을 받았으며 위생·급배수설비와 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있어 입찰 시점의 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 증축부분. 전유면적 중 11.7㎡가 다용도실 증축부분입니다. 건축물대장과 현장 상태를 대조하고, 향후 수리·처분 과정에서 발생할 수 있는 문제를 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 주변에 주거시설과 공업용 부동산이 혼재합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 매각 소요기간이나 적정 처분가격을 확정하기 어렵습니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 9번 박준호 임차권의 대항력과 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인합니다.
- 실질취득액으로 가격 판단. 현재 최저매각가 176,400,000원만 보지 말고 예상 인수액 91,869,600원을 더한 268,269,600원을 기준으로 검토합니다.
- 배당액과 미배당액 재확인. 집행비용·우선배당 항목 등에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인합니다.
- 임차보증금 반환·명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제를 해결해야 하므로 실제 점유, 인도 조건, 반환 시점 및 자금 조달 계획을 확인합니다.
- 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 경매신청 채권과 박준호의 임차보증금 사이의 대위·승계 관계를 사건기록으로 대조해 중복 계산이나 권리 누락을 방지합니다.
- 다용도실 증축 11.7㎡. 건축물대장 및 현장조사를 통해 증축부분의 기재 내용과 적법성, 이용상태를 확인합니다.
- 최근 시세 조사. 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득액을 비교합니다.
- 원본·추가 비용. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 관리비 체납 여부를 확인합니다. 취득세와 명도비 등 별도 비용도 자금 계획에 반영해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건의 현재 최저매각가는 176,400,000원으로 감정가 252,000,000원의 70%입니다. 그러나 선순위 임차인 박준호의 보증금이 265,000,000원이고, 예상 인수액이 91,869,600원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 268,269,600원으로 감정가를 웃돕니다.
유찰이 반복돼도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가치 대비 최종 가격 판단은 유보해야 하며, 다용도실 증축부분의 적법성도 확인할 필요가 있습니다.
결론은 명확합니다. 최저가 1.76억만을 기준으로 저가 매수 기회라고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수를 반영한 약 2.68억의 실질취득액을 기준으로 시세·권리·건축물 상태를 함께 검토해야 하는 고위험 인수형 경매물건입니다.
