인천지방법원 2025타경34937. 역곡푸르내아파트 6층 603호, 감정평가상 이용상태가 아파트인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이고 해당 호실은 6층이며, 사용승인일은 2020.01.23입니다. 등기부상 현재 소유자는 이민용으로, 2020.10.14 매매를 원인으로 2020.11.04 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 429,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 임차권이 2024.06.27에 들어왔다는 사실이 아니라, 임차인 류예진의 전입·점유가 2022.11.01이고 확정일자가 2022.09.08이라는 점입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.11.16 주식회사아이엠에셋대부 가압류입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인이며, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 167-10 역곡푸르내아파트 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 57.0797㎡ · 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이민용 (2020.10.14 매매, 2020.11.04 소유권이전 · 거래가액 429,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 300,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.11.16 접수된 주식회사아이엠에셋대부 가압류 25,592,917원입니다. 이후 우리카드 가압류, 부천시·국·용인시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 류예진은 2022.11.01 전입·점유로 이미 대항요건을 갖췄고 확정일자도 2022.09.08이므로, 후일 2024.06.27 임차권등기가 말소되더라도 보증금 미배당액까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류예진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 전입·점유 2022.11.01 확정일자 2022.09.08 배당요구 2024.06.27 | 대항력 有 우선변제 有 | 64,704,200원 추정 |
실제 임차인은 류예진 1명입니다. 현재 회차 최저가 300,300,000원 낙찰 가정 기준의 승계 추정액이며, 실제 배당액은 세금 우선공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 회차가 내려가도 총비용은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가 하락 자체가 곧 취득원가 하락을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 300,300,000원 | 64,704,200원 | 365,004,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 210,210,000원 | 153,532,940원 | 363,742,940원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 147,147,000원 | 215,713,058원 | 362,860,058원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래와 거의 같은 구간
가격 판단에서는 전체 11건 평균 375,090,909원보다 최근 12개월 3건 평균 369,000,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 대비 -2.2%로 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.57㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 55.57㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 57.08㎡ | 3 | 367,000,000원 |
| 2024.10 | 57.08㎡ | 6 | 402,000,000원 |
| 2024.10 | 52.1㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2024.06 | 52.1㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.03 | 55.57㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.03 | 52.1㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.09 | 55.57㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2022.08 | 55.57㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2021.08 | 57.08㎡ | 7 | 447,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 369,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 375,090,909원 |
현재 실질취득 산술합계 365,004,200원은 최근 12개월 평균 369,000,000원과 최신 거래 370,000,000원보다 약간 아래지만, 차이가 크지 않습니다. 더욱이 최근 시세 추세가 -2.2%이므로, 단순히 최저가가 최근 평균의 81.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 300,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,004,200원 |
| 1. 임차인 류예진 보증금(우선변제) | 360,000,000원 | 295,295,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠에셋대부 | 25,592,917원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,697,578원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 임차인 보증금 미배당액 64,704,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 공제되면 임차인 배당액이 더 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부천시 소사구 괴안동, 전철 1호선 역곡역 남동측 인근이며 다세대주택과 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 북동측 소로를 통해 경인로 등 간선도로와 연계되고 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물, 사용승인일 2020.01.23. 위생·급배수, 엘리베이터, 소화전, 도시가스 공급설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 역곡푸르내아파트는 79세대이고 최근 12개월 실거래 3건 평균은 369,000,000원입니다. 다만 최근 평균이 이전 거래 대비 -2.2%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 현재 회차에서는 300,300,000원만 볼 것이 아니라 인수 추정 64,704,200원을 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차인 배당잔액 확인. 류예진 보증금 360,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 회수되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 세금 우선공제 확인. 부천시·국·용인시 압류가 존재합니다. 당해세가 먼저 공제되면 임차인 미배당액과 매수인 인수가 늘어날 수 있습니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 153,532,940원·215,713,058원으로 증가해 총비용 감소폭은 제한적입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 369,000,000원, 최신 거래 370,000,000원, 최근 추세 -2.2%를 기준으로 응찰가를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구·세금 우선순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “300,300,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 겉으로는 감정가 429,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가 300,300,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 류예진의 보증금이 360,000,000원이고, 현재 회차 배당 추정 후에도 64,704,200원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 산술합계는 약 365,004,200원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 369,000,000원과 최신 거래 370,000,000원에 거의 붙어 있고, 최근 시세는 이전 기간 대비 -2.2% 하락했습니다. 또 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 총비용은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 우선공제 가능성까지 확인해야 하므로, 이 물건의 핵심은 할인된 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당·승계 규모와 최근 시세의 간격입니다.
