* 실질취득은 현재 회차의 최저가와 제공된 예상 인수액을 합산한 값입니다. 임차보증금 260,000,000원에 추정 집행비용 3,348,000원이 더해진 구조이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 배당 및 인수액은 변경될 수 있습니다.

인천지방법원 2025타경35046. 부천시 원미구 원미동 라온빌리지 2층 203호는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가보다 낮아진 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰금액보다 임차보증금이 훨씬 중요한 구조입니다. 임차인 이종운의 전입일은 2021.10.20로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2021.12.10보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.09.13로 확인되고 배당요구도 있습니다.

이종운의 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 차감 후 배당 가능액 178,652,000원이 해당 임차인에게 배당되고, 부족한 보증금 81,348,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 실제 취득 부담을 182,000,000원만으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2019.04.12 설정됐던 농협은행 근저당권은 2019.10.04 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.12.10 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 매각으로 소멸하는 근저당·압류가 많다는 사실이 임차보증금 인수까지 없앤다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 사건의 압류 중 국세·지방세 관련 채권이 당해세 등에 해당하면 배당 순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 실제 임차인과 별도로 보증기관의 청구액을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 이종운 보증금 260,000,000원과 신청채권자의 청구액 287,499,705원도 매수인 인수액으로 단순 합산할 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 1.82억이 아니라 실질취득으로 판단

라온빌리지의 동일 면적대 실거래 표본은 총 2건입니다. 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 1월의 235,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2024년 2월의 220,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 6.8% 높은 추세이지만, 표본이 적어 시세 추세의 신뢰도에는 한계가 있습니다.

④ 회차별 인수 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정

이 물건은 임차보증금 260,000,000원이 예상 매각가보다 큰 대항력 인수형입니다. 매각가가 내려가면 임차인 배당액은 감소하고 매수인이 부담해야 할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 회차가 진행될수록 최저가만 낮아질 뿐, 실질취득은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

회차별 실질취득은 각 시나리오의 최저가와 예상 인수액을 합산했습니다. 금액 차이는 집행비용 추정액 등에 따른 것으로, 보증금 자체가 줄어드는 것은 아닙니다. 실제 배당금과 인수액은 배당표 확정 전까지 변동될 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

제공된 예상배당 계산을 그대로 반영했습니다. 임차인에게 배당되는 178,652,000원과 집행비용 3,348,000원의 합계가 매각대금 182,000,000원입니다. 인수액 81,348,000원은 매각대금의 배분 항목이 아니라 매수인이 별도로 부담할 미배당 보증금입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 원미초등학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 도시가스·난방·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 매각기일의 실제 적용 여부는 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
• 토지. 3필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 2,224,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 주택임차권등기가 존재합니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래가 총 2건, 최근 12개월 거래가 1건으로 매매가격을 판단할 표본이 적습니다. 거래 유동성을 보수적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 182,000,000원이 아닌 최저가와 미배당 보증금을 합산한 263,348,000원을 기준으로 최근 실거래 235,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 이종운의 대항력·우선변제·배당요구·임차권등기 내용과 임대차 종료 및 보증금 반환관계를 매각물건명세서와 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 인수액 확인. 예상 인수액 81,348,000원은 추정 배당액에 기초합니다. 당해세·집행비용 및 실제 배당순위 변경 가능성을 점검해야 합니다.
• 추가 점유 확인. 김재철의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 임대차계약 및 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 262,583,600원과 262,005,240원입니다. 최저가 하락을 실질 취득원가 하락으로 오해하지 않아야 합니다.
• 환금성 확인. 11세대 소규모 주택이고 실거래 표본이 적으므로 개별 호실 상태·층별 가격 차이·인근 다세대 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 절차·비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.30 매각 진행 여부 및 변경·취하·정지 여부를 법원 매각공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸 보여도 실질취득은 비싸다”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 최저가는 182,000,000원으로 감정가 대비 70%이지만, 현재 배당 가정상 매수인 인수액 81,348,000원을 합치면 실질취득은 263,348,000원입니다.

최근 실거래는 235,000,000원이며, 매각가가 더 내려가는 시나리오에서도 실질취득은 보증금 260,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는 구조입니다. 여기에 보증금 미상의 추가 점유자, 국세·지방세 배당 변동 가능성, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본까지 고려해야 합니다.

결론적으로, 현재 확인된 조건에서는 실질취득이 최근 시세를 초과합니다. 입찰 여부를 판단하려면 임차보증금 인수액과 배당순위를 먼저 확정적으로 검증해야 하며, 단순히 최저가가 감정가보다 낮다는 이유로 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다.