인천지방법원 2025타경35073. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 210,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 김장환은 2022.03.31. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.02.이며, 임차보증금은 228,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 임차인의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2022.03.31.이므로 대항력이 인정되는 구조이고, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 147,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 임차인에게 144,142,000원이 배당되고, 남은 83,858,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호 |
| 사용승인일 | 2021.09.03. |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.31. 매매 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2023.02.07. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2025.11.18. 압류와 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김장환의 임대차는 2022.03.01., 확정일자는 2022.03.02., 주민등록·점유개시는 2022.03.31.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 매수인의 부담이 없어지는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장환 | 건물의 전부 | 2022.03.31. | 2022.03.02. | 228,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
김장환은 2023.12.08. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체의 접수일은 말소기준권리 이후지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 큰 사건입니다. 이런 구조에서는 낙찰가만 떨어뜨려 보는 방식이 위험합니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액이 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 83,858,000원 | 230,858,000원 |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 127,340,600원 | 230,240,600원 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 157,666,540원 | 229,696,540원 |
실거래 시세 자료가 없으므로 현재 실질취득 부담이 시장가보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 다만 가격 판단의 기준은 147,000,000원의 최저가가 아니라, 현재 회차 기준 230,858,000원 수준의 실질취득 부담이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김장환 보증금 | 228,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 144,142,000원이 배당되고 83,858,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고촌역 북서측에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 고촌역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호이며, 사용승인일은 2021.09.03.입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 도로, 서측 약 4m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 중심지미관지구, 성장관리권역, 철도보호지구 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 현장조사와 공부 등을 근거로 작성됐으며 자세한 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 147,000,000원이 아니라 인수액을 더한 230,858,000원을 자금 판단의 출발점으로 보아야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 228,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 얼마인지 매각·배당 단계에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 127,340,600원, 3회 유찰 시 인수 157,666,540원으로 계산돼 낙찰가 하락만큼 부담이 줄지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 230,858,000원 수준의 실질취득 부담이 시장가격 대비 적정한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당 및 인수 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합쳐 봐야 한다”
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 최저매각가 147,000,000원이지만, 권리분석의 핵심 숫자는 임차보증금 228,000,000원과 현재 예상 인수액 83,858,000원입니다. 김장환의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서고, 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 230,858,000원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 커집니다. 따라서 이 물건은 “감정가 70%까지 떨어졌다”가 아니라 “대항력 임차보증금을 포함한 총부담이 얼마인가”를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
