인천지방법원 2025타경35079. 김포시 운양동 전원마을 110동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 284,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 198,800,000원입니다. 소유자 허진화는 2009.09.08 매매로 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매입니다.
가격만 보면 현재 회차는 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균이 263,416,666원이고 최신 2026.09 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.5%여서 신건 감정가와 달리 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이가 생겼습니다. 다만 이 사건은 임차권등기와 말소기준 관련 확인 포인트가 있어, 가격만 보고 권리 확인을 생략하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1436 전원마을 110동 7층704호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 전원로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 비교 대상 면적 59.478㎡ · 17층 건물 내 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 허진화 · 2009.09.08 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 198,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,848,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 말소기준은 원본 확인
우선순위 분석에서는 2019.03.21 김포시 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 2024.06.04 등기된 김윤아의 주택임차권과 2025.11.25 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차인 판정 역시 전입일 2022.05.18이 말소기준일 뒤라는 이유로 대항력 없음, 매수인 인수액 0원으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤아 · 건물의 전부 | 275,000,000원 | 2022.05.18 | 2022.04.07 | 2024.06.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김윤아는 2022.04.18 임대차계약, 2022.05.18 주민등록·점유개시, 2022.04.07 확정일자, 보증금 275,000,000원으로 2024.06.04 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차인 수는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 현재 판정대로 대항력이 없다면 보증금이 최저가보다 커도 낙찰자의 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아니며, 배당 계산상 실질취득은 198,800,000원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.5%
전원마을(월드3차1단지) 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 263,416,666원입니다. 실거래 최저는 180,000,000원, 최고는 320,000,000원이며, 최신 거래는 2026.09의 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.53㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.48㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 59.53㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 평균 | 59.478㎡ | 12건 | 263,416,666원 |
현재 최저가 198,800,000원은 최근 12개월 평균 263,416,666원의 75.5%입니다. 감정가 284,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 70%로 내려온 상태입니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 다만 개별 거래가 180,000,000원부터 320,000,000원까지 넓게 분포하므로 층·상태 차이는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,200원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,848,392원 | 195,216,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 295,848,392원 중 195,216,800원이 배당되고, 미배당액은 100,631,592원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당안입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 198,800,000원 | 195,216,800원 | 100,631,592원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 159,436,632원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 200,589,808원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 경사지붕 17층 건물의 7층 704호이며 사용승인일은 1999.04.27입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 전원마을(월드3차1단지) 1,206세대이며, 비교 면적은 59.478㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 고도지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있으며 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.03.21 압류와 2022.04.04 압류말소 기록의 관계를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 김윤아 보증금 275,000,000원, 전입·점유 2022.05.18, 확정일자 2022.04.07, 임차권등기 2024.06.04를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 75.5%입니다. 최근 거래 범위가 180,000,000원부터 320,000,000원까지 넓으므로 개별 호수 상태를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 주택도시보증공사 미배당액은 100,631,592원이고 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 말소기준 확인
이 물건의 현재 숫자는 분명 매력적입니다. 감정가 284,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 198,800,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 263,416,666원의 75.5%입니다. 배당안도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 보증금 275,000,000원의 임차권이 존재하는 만큼 대항력 판정은 핵심입니다. 현재 기록상 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 말소기준으로 잡힌 2019.03.21 김포시 압류에는 2022.04.04 해제 기록도 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 충분히 내려왔지만, 권리 확정은 원본 대조 후”라는 결론이 적절합니다. 말소기준과 임차권 관계가 그대로 확인된다면 현재 회차는 실거래 평균보다 낮은 가격대에서 인수 0원으로 접근할 수 있습니다.
