인천지방법원 2025타경35149. 부천시 소사구 심곡본동 서진그린빌 5층 501호, 전용 53.49㎡의 다세대주택입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 133,000,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 할인된 가격처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다.

임차인 김아름은 2022.06.20 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.06입니다. 말소기준인 삼성카드 가압류의 접수일은 2023.12.27로 임차인의 전입보다 늦습니다. 임차인의 보증금은 215,000,000원으로 현재 최저가를 초과하므로, 배당에서 전액을 돌려받지 못할 경우 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

실제 임차인은 김아름 1명입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인의 보증금과 별개로 청구금액을 단순 합산해 추가 보증금이 존재하는 것처럼 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구권과 임차인의 보증금 채권 사이의 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

서진그린빌은 12세대 다세대주택으로, 확인된 실거래 표본은 5건입니다. 거래 시점은 2021년 9월부터 2022년 7월까지입니다. 2026년 현재의 거래를 나타내는 표본이 아니므로, 아래 평균은 과거 가격의 참고치일 뿐 현재 시세나 최근 12개월의 실제 거래 수준으로 단정해서는 안 됩니다.

최저가 133,000,000원은 과거 실거래 평균 203,000,000원의 65.5%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 수치이며, 인수할 보증금을 제외했으므로 실제 취득가격의 할인율로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

매각가 133,000,000원에서 추정 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원을 임차인에게 배당하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금의 채권관계도 최종 배당 단계에서 확인해야 합니다.

④ 회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 실질취득은 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 회차별 집행비용 추정액 차이로 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 인수액은 제공된 배당 시나리오를 기준으로 하며, 실제 배당과 법률관계 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 133,000,000원에 낙찰받으면 예상 인수액은 84,662,000원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 93,100,000원으로 내려가지만 인수액이 123,975,800원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가가 65,169,999원으로 감소하는 대신 인수액은 151,403,061원으로 증가합니다.

세 회차 모두 실질취득 추정액은 약 2.17억 수준입니다. 과거 평균 203,000,000원보다 높고 현재 실거래 시세는 확인되지 않았으므로, 최저매각가 하락만을 근거로 할인 매수 전략을 세우는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도원초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 남측 약 8m, 동측 약 3~4m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표상 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 전 현재 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되었고 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다. 다만 현장조사에서 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 실거래 표본은 2021~2022년 5건으로 현재 가격 수준이나 거래 유동성을 충분히 설명하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력과 인수액 확인. 김아름의 전입·점유·확정일자와 말소기준권리의 선후관계를 원본 서류에서 확인하고, 배당 후 미반환 보증금을 매수인이 부담하는 범위를 검토하세요.
• 보증금 반환채무 확인. 임차보증금 215,000,000원 가운데 현재 회차 예상 인수액은 84,662,000원입니다. 배당액이 바뀌면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권자의 청구금액도 215,000,000원입니다. 임차인의 보증금 채권과 대위·승계 관계가 있는지, 임차인과 보증공사 중 누구에게 반환의무가 귀속되는지 원본 서류로 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 실질취득 기준 가격 검토. 최저가 133,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합한 217,662,000원을 기준으로 과거 거래가격 및 현재 매매시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 입찰가 하락이 실질취득 비용의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다.
• 최신 실거래 재확인. 확인된 거래가 2022.07까지이므로 현재 매매시세, 유사 다세대 거래 및 실제 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 점유·명도와 보증금 정산. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 정산 절차를 확인하세요.
• 국세·관리비 확인. 국의 압류가 존재합니다. 조세채권 배당 순위와 당해세, 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조·하자·수리비를 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류와 최종 배당관계를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1.33억 ≠ 취득가 1.33억”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 임차인 김아름의 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크고, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 예상 인수액은 84,662,000원, 이를 포함한 실질취득 추정액은 217,662,000원입니다.

실질취득액은 과거 실거래 평균 203,000,000원과 최신 거래가 215,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 확인된 실거래는 2021~2022년 자료여서 현재 시세의 근거로 사용하기 어렵고, 소규모 다세대주택의 환금성과 내부 미확인 위험도 남아 있습니다.

추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 보증금 인수 부담이 해소되는 별도의 법률관계가 확인되지 않는 한, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 입찰 판단은 보증금 반환채무의 귀속과 최종 인수액, 최신 시세를 확인한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 이루어져야 합니다.