인천지방법원 2025타경35163. 부천시 원미구 도당동 동삼아트빌라 바동 4층 401호, 전용 69.75㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 143,500,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 핵심은 임차인 지경미의 전입일이 2022.02.22로 말소기준권리인 2022.10.18 서민금융진흥원 가압류보다 앞선다는 점입니다. 보증금은 235,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖추어, 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 남습니다.
현재 회차의 매각대금 143,500,000원에서 집행비용 2,809,000원을 제하면 임차인에게 배당되는 금액은 140,691,000원입니다. 보증금 235,000,000원 중 남는 94,309,000원이 매수인 인수액입니다. 따라서 143,500,000원 + 94,309,000원 = 237,809,000원으로, 최저가만 놓고 최근 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 52-25 동삼아트빌라 바동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.75㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 황원상 · 2022.02.23 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 현재 말소기준권리는 2022.10.18 서민금융진흥원 가압류 12,620,202원입니다. 이후 부천시 압류, 부산광역시 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024.04.09 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 지경미의 전입 2022.02.22·점유개시 2022.02.23이 말소기준보다 먼저이므로, 임차권등기 자체의 소멸과 별개로 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지경미 | 건물의 전부 | 2022.02.22 | 2022.04.13 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동삼아트빌라 바동 전용 69.75㎡의 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 195,000,000원, 2025.09 205,000,000원으로 평균 200,000,000원입니다. 최신 거래가는 205,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -5.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 69.75㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 69.75㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 69.75㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2022.02 | 69.75㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.75㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
표면 최저가 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득액은 237,809,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 200,000,000원은 물론 최신 거래 205,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -5.2%이므로, 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “70% 가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 지경미 보증금 | 235,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,620,202원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 중 94,309,000원이 부족하여 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 143,500,000원 | 94,309,000원 | 237,809,000원 |
| 2회 유찰 시 | 100,450,000원 | 136,756,300원 | 237,206,300원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 166,350,670원 | 236,665,670원 |
1회 더 유찰되어 최저가가 100,450,000원으로 내려가도 인수액이 136,756,300원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시 최저가가 70,315,000원까지 내려가도 인수액은 166,350,670원입니다. 즉 유찰로 입찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 전체 부담은 235,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 약 20m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대지 293.0㎡, 공시지가 2,700,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규모. 동삼아트빌라 바동은 8세대이며 2001.09.03 사용승인됐습니다. 동일 면적 확인 거래는 4건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 계산. 현재는 143,500,000원 입찰가에 94,309,000원의 임차보증금 인수가 붙는 구조입니다.
- 대항력 임차인 확인. 지경미의 전입일 2022.02.22는 말소기준권리 2022.10.18보다 빠릅니다. 배당 후 남는 보증금 인수 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 추정배당은 임차인에게 140,691,000원, 부족분 94,309,000원입니다. 실제 배당표와 세금·집행비용을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 200,000,000원, 최신 거래 205,000,000원, 최근 추세 -5.2%를 기준으로 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 표면 최저가는 내려가지만 인수액이 함께 커지므로 총부담 감소폭은 제한적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.435억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 143,500,000원이지만, 권리구조까지 합치면 전혀 다른 물건이 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당 후 남는 94,309,000원을 매수인이 인수하게 되어 실질취득은 237,809,000원입니다. 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 거래 추세도 -5.2%입니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가의 70%까지 떨어졌다”가 아니라 “보증금 인수까지 포함한 총부담이 최근 시장가격보다 높다”입니다.
