인천지방법원 2025타경35188. 김포시 구래동 ‘중일라크리움’ 4층 417호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조소영이며, 2022년 4월 21일 매매를 원인으로 거래가액 116,970,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차권입니다. 민지연의 임대차계약일은 2022년 3월 21일, 점유개시는 2022년 5월 9일, 주민등록은 2022년 5월 11일이며 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 임차권등기는 2024년 5월 13일 이뤄졌고 보증금은 100,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 8월 26일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 민지연의 전입과 점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 경매대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 70,700,000원으로 낙찰된다고 가정한 배당표에서는 임차인에게 69,027,400원이 배당되고, 30,972,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 417호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 중 4층 417호 |
| 소유자 | 조소영 (2022.04.21 매매 · 거래가액 116,970,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기 흐름상 2021년과 2022년의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 9월 6일 국민건강보험공단 압류 역시 같은 달 13일 해제로 말소됐습니다. 경매에서 직접 문제가 되는 기준권리는 2024년 8월 26일 경기신용보증재단 가압류 29,146,566원입니다. 이후 2025년 12월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민지연 | 4층 417호 전부 | 2022.05.11 | 2022.03.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
민지연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 100,000,000원이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 회차 가정에서는 집행비용 1,672,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 69,027,400원이 배당되므로 보증금 중 30,972,600원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 감정가 101,000,000원의 70%인 70,700,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 30,300,000원 낮아 보이지만, 현재 배당 가정에 따른 매수인 인수액이 30,972,600원이므로 단순 합산 부담은 101,672,600원입니다. 다만 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 사건의 본질은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계가 커져 실질취득액이 보증금 약 100,000,000원 수준에 묶인다는 점입니다.
2회 유찰 시 매각가는 49,490,000원, 매수인 인수액은 51,800,820원으로 계산되고, 3회 유찰 시 매각가는 34,643,000원, 인수액은 66,380,574원으로 계산됩니다. 즉 유찰만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 거래사례 시세 자료가 없어 실질취득액 약 100,000,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지 여부도 이 자료만으로는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 민지연 보증금 | 100,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,146,566원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분 30,972,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 경기신용보증재단과 주택도시보증공사에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 집행비용과 세금 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 15층 건물 중 4층 417호입니다.
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 업무시설·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재합니다.
- 도로. 서측과 동측으로 폭 약 34m, 16m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,564,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단. 현재 최저가 70,700,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 임차보증금 미배당 승계를 반드시 포함해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 민지연의 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자·임차권등기명령과 배당요구 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액 51,800,820원, 3회 유찰 시 66,380,574원으로 증가합니다. 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 8월 26일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 경매 후 효력을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 직접 확인. 거래사례 자료가 없으므로 인근 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 세금 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,070만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저매각가는 70,700,000원이지만, 그보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서만 해도 매수인이 떠안을 금액이 30,972,600원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 커집니다. 따라서 이 물건의 실질취득 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 보증금 약 1억원을 중심으로 한 총 부담입니다. 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 가격 메리트는 확인되지 않았고, 권리 측면에서는 명확한 선순위 임차권 승계 부담이 존재합니다.
