인천지방법원 2025타경35190. 부천시 오정구 고강동 메종빌라트 1동 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기성이고, 2022.02.22. 매매로 177,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당들이 아닙니다. 기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.12.02. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 서승연은 2021.12.30. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.28. 전입·점유를 시작했으며, 2024.02.19. 보증금 177,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 현재 최저가 기준 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35190 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 329-11 메종빌라트 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 55.17㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김기성 · 2022.02.22. 매매 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소돼 현재 낙찰자가 따로 인수할 근저당은 없습니다. 그러나 주택임차권은 다릅니다. 서승연의 주민등록·점유개시일 2022.01.28.이 강제경매개시결정 2025.12.02.보다 앞서고, 등기자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승연 | 건물의 전부 | 177,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당분 인수 |
② 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 130,200,000원 | 49,422,800원 | 낙찰가 + 인수 = 실질취득 179,622,800원 |
| 2회 유찰 시 | 91,140,000원 | 87,900,520원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 증가 |
| 3회 유찰 시 | 63,797,999원 | 114,750,365원 | 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득을 뜻하지 않음 |
③ 시세 비교 — 최저가 83.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
메종빌라트1동의 시세 자료에는 4건의 거래가 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 156,750,000원이고, 최신 거래는 2022.07의 135,000,000원입니다. 데이터상 최저가 130,200,000원은 최근 평균의 83.1%지만, 이 비율은 임차인 인수액을 제외한 최저가만 비교한 수치라 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 54.09㎡ | -1 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 54.09㎡ | -1 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 55.17㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 55.17㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 156,750,000원 |
현재 회차 실질취득 179,622,800원은 최근 12개월 평균 156,750,000원보다 높고, 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔으니 싸다”거나 “최근 평균의 83.1%라 가격 메리트가 있다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 최신 거래 시점이 2022.07이므로 입찰 전 현재 시점의 추가 실거래 확인도 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 임차인 서승연 보증금 | 177,000,000원 | 127,577,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 49,422,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고리울초등학교 서측 인근으로 공동주택·학교·행정복지센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 나지구, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 소음. 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)에 해당하므로 소음에 유의해야 합니다.
- 건물연혁. 사용승인일은 2001.07.11.이며 건물 노후화에 따른 보수 필요 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 거래표본. 메종빌라트1동은 10세대이며 시세 자료의 거래표본은 4건, 최신 거래는 2022.07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 회차 130,200,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 49,422,800원을 인수하므로 실질취득은 179,622,800원입니다.
- 추가 유찰도 같은 원리. 2회 유찰 시 인수 87,900,520원, 3회 유찰 시 인수 114,750,365원으로 증가합니다. 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 계산하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 임차인 서승연의 계약일 2021.12.30., 전입·점유 2022.01.28., 임차권등기 2024.02.19. 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 최신 실거래가 2022.07이므로 2026.09.30 입찰 전에 추가 실거래와 현장 호가를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정자료에 건물 노후화에 따른 보수 가능성과 내부 현황 재확인 필요성이 기재되어 있습니다.
- 소음·규제. 공항시설법상 나지구와 항공표면에 포함되므로 현장 소음과 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 가격을 결정한다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 130,200,000원이 아니라 임차보증금 177,000,000원과 현재 미배당 인수액 49,422,800원입니다. 서승연은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차 예상배당으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 179,622,800원이며, 이는 최근 12개월 평균 156,750,000원과 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용할 수 없습니다. 이 물건은 반드시 낙찰가 + 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
