77,000,000원
인천지방법원 2025타경35203. 김포시 구래동 중일라크리움 13층 1322호, 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김현준으로, 2022년 8월 16일 매매를 원인으로 거래가액 135,285,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 이재희는 2022년 9월 8일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 17일입니다. 경매개시결정은 2025년 12월 2일이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 등기부에는 2024년 9월 19일 임차권등기명령에 따른 107,000,000원의 주택임차권도 등기돼 있습니다. 배당요구와 우선변제권 행사가 가능하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 13층 1322호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 지하4층 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 김현준 (2022.08.16. 매매, 거래가액 135,285,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2025년 12월 2일 강제경매개시결정입니다. 반면 이재희의 전입·점유는 2022년 9월 8일, 확정일자는 2022년 8월 17일이고, 임차권등기까지 2024년 9월 19일 마쳐져 있습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이재희 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 107,000,000원 | 전입·점유 2022.09.08 확정 2022.08.17 배당요구 2024.09.19 | 대항력 有 우선변제 승계 대상 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 다음 회차로 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만 임차인 미배당액은 그만큼 증가합니다. 즉 이 사건은 “낙찰가는 내려가지만 실질취득은 보증금 수준에 묶이는” 전형적인 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 31,786,000원 | 108,786,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,900,000원 | 54,470,200원 | 108,370,200원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,730,000원 | 70,349,140원 | 108,079,140원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정의 낙찰가는 39,270,000원 차이가 나지만, 실질취득 차이는 706,860원에 불과합니다. 유찰 자체가 경제적 매입가를 크게 낮춰 주는 구조가 아닙니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 이재희 보증금(우선변제) | 107,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,786,000원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 31,786,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물의 13층 1322호입니다.
- 입지. 구래역 남서측 인근으로 근린생활시설·상업시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 대체로 평탄한 장방형으로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 동측 및 서측으로 공도와 접하고, 대로2류·중로2류에 접합니다. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,564,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 77,000,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 미배당 31,786,000원을 더한 108,786,000원이 현재 회차의 실질부담입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이재희는 대항력과 우선변제권이 있으므로 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 임차권등기 확인. 2024.09.19. 임차권등기명령(2024카임245)에 따른 주택임차권이 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.08. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 명도. 임차권자의 권리관계와 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인하고, 인도·명도 절차에 필요한 비용과 기간을 함께 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 77,000,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 보증금 107,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 31,786,000원이 미배당되므로 실질취득은 108,786,000원입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질부담은 약 108,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 총 취득비용을 감당할 수 있는가입니다.
