의정부지방법원 2025타경64453. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 21층 2111호, 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 135,730,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 “얼마에 사느냐”보다 무엇을 인수할 수 있느냐가 먼저입니다.
말소기준권리는 2025.02.11 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 그런데 임차인으로 조사된 안나영의 전입일은 2025.02.10입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제의 범위를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되고, 임차인 보증금 확인 후 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층2111호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 도래울로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상24층 중 제21층 제2111호 |
| 소유자 | 박진일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 135,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 빠르다
등기상 말소기준은 2025.02.11 송포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인 전입일입니다. 안나영의 전입일이 말소기준보다 앞서 있어, 보증금이 확인되는 경우 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안나영 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
③ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,220원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 2. 근저당 · 송포농업협동조합 | 192,000,000원 | 133,029,780원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
총 채권액 342,000,000원 중 예상배당은 133,029,780원이고, 미배당은 208,970,220원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 우선 차감 가능성이 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 낮아진 최저가보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 총 채권액 | 예상배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 135,730,000원 | 342,000,000원 | 133,029,780원 | 208,970,220원 | 불충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 95,011,000원 | 342,000,000원 | 92,900,802원 | 249,099,198원 | 불충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 66,507,699원 | 342,000,000원 | 64,910,560원 | 277,089,440원 | 불충족 |
현재 최저가만 보면 감정가의 49% 회차입니다. 그러나 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않으면, 유찰로 낮아진 가격이 그대로 매수인의 이익이 된다고 볼 수 없습니다. 보증금이 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수위험이 커질 수 있어, 가격 메리트 판단은 임차인 보증금 확인 이후로 미뤄야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 업무용 및 상업용 건부지에 위치한 오피스텔 물건입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 안나영의 보증금·확정일자·점유 범위 확인이 최우선입니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 135,730,000원이 아니라 최저가에 인수될 수 있는 임차보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.11.28입니다. 배당요구를 했더라도 보증금·확정일자 미상 상태에서는 매수인 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세 해당 시 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “미상 보증금”이 더 크다
이 물건은 2회 유찰로 현재 최저가가 135,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 안나영의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전까지는 실질취득가 불확정, 등급은 보수적으로 낮게 봐야 합니다. 이 사건의 입찰 가능성은 가격표가 아니라 임차인 권리 확인에서 갈립니다.
