인천지방법원 2025타경35282. 부천시 소사구 괴안동 원하우스 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰된 175,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 225,000,000원의 77.8%라 저렴해 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 동진실은 2021.07.16 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.18입니다. 분석상 말소기준권리는 2022.01.06 부천시 압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 276,000,000원입니다. 배당요구와 임차권등기도 확인되어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-3 원하우스 1동 주건축물 제1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 · 철근콘크리트구조 5층 건내 3층 301호 |
| 소유자 | 오해임 · 2021.04.01 매매 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
분석상 말소기준권리는 2022.01.06 부천시 압류입니다. 이후 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상의 후순위 여부만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 동진실의 전입·점유는 2021.07.16로 말소기준권리보다 먼저이고, 데이터상 대항력 있음으로 확인됩니다. 2023.07.26 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동진실 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.16 | 2021.06.18 | 276,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 1.75억이 아니라 2.79억을 비교해야 한다
원하우스1동은 12세대, 2017.09.25 준공으로 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이며, 2026.02 전용 47.64㎡ 4층이 225,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 175,000,000원만 놓고 보면 최근 시세의 77.8%지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자판단 기준이 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.64㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 279,250,000원은 최근 실거래 225,000,000원보다 높습니다. 감정가 250,000,000원보다도 실질취득이 더 큽니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%까지 떨어진 경매”가 아니라, “대항력 임차보증금 인수 때문에 실제 부담이 최근 시세를 넘어서는 경매”로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 동진실 보증금 | 276,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 276,000,000원 중 배당되는 금액은 171,750,000원, 부족분 104,250,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 창영초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,120,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 개별 호수의 층·면적·상태 차이를 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 175,000,000원이지만 인수 예상액 104,250,000원을 더하면 실질취득은 279,250,000원입니다.
- 유찰만 기다리면 해결된다는 가정 금지. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차인 미배당 인수액 증가로 이동합니다.
- 임차인 권리 재확인. 동진실의 전입 2021.07.16, 확정일자 2021.06.18, 임차권등기 2023.07.26 및 배당요구 관계를 원본에서 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 분석상 기준은 2022.01.06 부천시 압류이며, 2026.07.08 압류등기 말소 기록도 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 3,250,000원을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 거래가 1건이므로 225,000,000원 하나만으로 개별 호수의 정확한 시장가치를 단정하지 말고 현장 시세를 함께 확인하세요.
맺으며 — “1.75억 낙찰”이 아니라 “약 2.79억 취득”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 250,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 175,000,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 임차인 동진실은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 276,000,000원입니다. 현재 매각가를 가정하면 배당 후 104,250,000원이 남아 매수인에게 인수되고, 실질취득은 279,250,000원입니다.
최근 12개월 확인 실거래는 225,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가 175,000,000원 vs 시세 225,000,000원이 아니라 실질취득 279,250,000원 vs 시세 225,000,000원으로 해야 합니다. 추가 유찰에서도 매각가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조라, 단순한 유찰률만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
