인천지방법원 2025타경35311. 부천시 소사구 심곡본동 주영쉐르빌 가동 203호, 전용 36.11㎡의 다세대주택입니다. 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 121,100,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부에는 2023년 6월 29일 등기된 임차보증금 166,000,000원의 주택임차권이 있습니다.

임차인 구아민은 2021년 5월 31일 주민등록을 마쳤고 2021년 5월 11일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2024년 11월 27일 부천시 압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 이 임차권은 등기상 매수인 인수 대상으로 분류되어 있으며, 매각대금으로 보증금을 전부 갚지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 27일 부천시 압류입니다. 해당 압류와 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 구아민의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 주민등록과 점유개시일 모두 압류보다 이전이고, 확정일자 및 배당요구 내역도 확인됩니다. 따라서 우선배당을 받은 뒤에도 보증금이 남으면 그 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

과거 심곡새마을금고·국민은행·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있으며, 현재 분석의 핵심은 이들 과거 근저당이 아니라 말소기준 이전에 성립한 임차인의 보증금 반환 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

주영쉐르빌의 전용 36.11㎡ 관련 실거래 표본은 2021년 6월부터 2023년 6월까지의 4건입니다. 전체 평균은 167,000,000원이고, 가장 최근 확인되는 거래는 2023년 6월의 175,000,000원입니다.

집계상 최근 구간의 평균은 175,000,000원(1건)이고, 이전 거래 대비 상승률은 6.5%로 표시되어 있습니다. 그러나 그 최신 거래 자체가 2023년 6월 자료입니다. 2026년 매각 시점의 최근 12개월 거래라고 해석해서는 안 됩니다. 표본도 단 1건이어서 현재 시장가격을 충분히 대표하지 못합니다.

전체 거래 평균 167,000,000원과 비교하면 실질취득액은 오히려 1,495,400원 높습니다. 다만 이 전체 평균 역시 과거 거래 표본이므로 현재 시세의 확정 기준으로 사용할 수 없습니다. 최근 실거래와 현장 시세 확인 없이 저가 낙찰이라고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,495,400원을 제외한 매각대금 118,604,600원이 임차인에게 배당되고, 미배당 보증금 47,395,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 실제 배당순위와 채권관계는 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 비슷하다

이 물건은 보증금 166,000,000원이 예상 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당금이 감소하고 매수인이 부담하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 유찰에 따른 최저가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 계산하면 안 됩니다.

실질취득 = 각 회차 최저가 + 예상 인수액. 각 회차의 매각가와 인수액은 제시된 시뮬레이션 수치를 사용했습니다. 실질취득 합계는 두 금액의 합산값이며 취득세·기타 비용은 별도입니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 하우로266번길에 위치하며, 주위에 각급학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2011.07.07 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스난방설비가 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역· 소규모주택정비 관리지역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역의 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 11세대의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 실거래는 총 4건입니다. 가장 최근 거래도 2023년 6월에 머물러 현재 매도 가능 가격과 거래 유동성을 추가 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 재계산. 최저가 121,100,000원에 예상 보증금 인수액 47,395,400원을 더한 168,495,400원을 기준으로 취득세와 기타 비용을 별도 반영하세요.
• 임차권 원본 확인. 구아민의 전입·점유·확정일자·배당요구, 임차권등기 및 배당 후 잔여보증금의 매수인 인수 범위를 재확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자의 166,000,000원 청구와 임차보증금의 관계, 대위변제 여부, 채권 승계와 임차권 처리 관련 서류를 대조하세요. 별도 보증금 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 배당변동 위험. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 임차인 배당액이 달라지면 인수액도 바뀔 수 있습니다. 배당표 확정 전에는 예상액을 확정 부담액으로 취급하지 마세요.
• 현재 점유·인도. 임차권등기는 확인되지만 현재의 실제 점유상태와 임대차관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금 정산과 임차권등기 말소, 인도 절차를 함께 점검하세요.
• 현재 시세 확인. 2023년 6월 거래가격만을 기준으로 응찰하지 말고, 동일 면적의 최근 거래 및 주변 매물을 확인하세요. 소규모 다세대주택의 거래 유동성도 살펴봐야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 기재기간이 매각기일보다 먼저 종료되므로, 입찰 시점의 지정 연장·변경 및 적용 여부를 관할 기관의 최신 자료로 확인하세요.
• 관리비 및 원본 대조. 공용부분 관리비 체납 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 1.21억 ≠ 취득비용 1.21억”

이 사건은 낮아진 최저가보다 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 더 중요한 물건입니다.

감정가 173,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 121,100,000원으로 내려왔지만, 임차보증금 미배당액 47,395,400원을 합산하면 실질취득은 168,495,400원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 166,000,000원 수준에 묶입니다.

최신 실거래 175,000,000원은 2023년 6월 자료이고, 전체 평균 167,000,000원 역시 오래된 거래를 포함합니다. 실질취득액이 전체 평균보다 높은 만큼, 현재 시세 대비 충분히 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.

입찰 전에 반드시 확인할 사항은 구아민의 보증금 인수 범위, 주택도시보증공사와 임차보증금의 채권관계, 실제 배당 및 현재 거래가격입니다. 이 조건들이 정리되지 않으면 표면상 70% 최저가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.