인천지방법원 2025타경35336. 부천시 원미구 원미동 선경맨션 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 후순위 압류들이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 임차인 임지연은 2021.03.17 전입·점유했고 확정일자는 2021.02.22입니다. 반면 말소기준권리는 2022.03.18 조옥철 근저당권입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저매각가 135,100,000원을 기준으로 집행비용 2,691,400원을 먼저 차감하면 임차인에게 132,408,600원이 배당되고, 보증금 182,000,000원 중 49,591,400원이 남습니다. 따라서 명목상 낙찰가만 보면 감정가보다 57,900,000원 낮지만, 실제 취득부담은 낙찰가와 인수액을 합친 184,691,400원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 162-80 선경맨션 4층 402호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 4층 중 4층 · 사용승인 2001.11.05 |
| 소유자 | 이학수 (2021.04.06 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 문제는 별개입니다. 임지연의 임차권등기 접수일 자체는 2023.05.16으로 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2021.03.17로 말소기준인 2022.03.18보다 먼저이므로, 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족액은 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지연 | 건물의 전부 · 주거 | 182,000,000원 | 2021.03.17 / 2021.02.22 | 有 | 有 | 미배당 승계 |
임차인은 배당요구를 했고, 2023.05.16 임차권등기도 마쳤습니다. 현재 매각가 가정에서는 배당재원이 부족해 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 예상 미배당액은 49,591,400원이며, 이 금액이 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정
실거래 비교값이 제시되지 않아 시세 대비 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 대신 이 사건에서는 회차가 내려갈 때 낙찰가와 임차보증금 인수액이 어떻게 움직이는지가 더 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 135,100,000원 | 49,591,400원 | 184,691,400원 |
| 2회 유찰 시 | 94,570,000원 | 89,532,260원 | 184,102,260원 |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 117,392,583원 | 183,591,582원 |
낙찰가는 135,100,000원에서 94,570,000원, 다시 66,198,999원으로 크게 내려가지만, 인수액은 49,591,400원에서 89,532,260원, 117,392,583원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 183,591,582원~184,691,400원 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 임지연 보증금 | 182,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 근저당 · 조옥철 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 13,165,710원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 49,591,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 등 압류와 관련해 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 선경맨션나동은 총 10세대입니다.
- 입지. 부천북초등학교 동측 인근으로, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 148.0㎡, 공시지가 2,264,000원/㎡이며 완경사·가로장방 형태입니다.
- 건물 상태. 사용승인 2001.11.05, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차는 135,100,000원이 아니라 인수액을 포함한 184,691,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 임지연 보증금 182,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 충족되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 당해세 확인. 압류 5건과 관련한 조세채권 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 줄어 인수금이 더 커질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 조옥철 근저당은 채권최고액 20,000,000원 설정 후 150,000,000원으로 변경등기돼 있으므로 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차인의 대항력이 인정되는 구조이므로 보증금 정산과 점유 이전이 연결됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교값이 없어 현 시점에서 실질취득액 184,691,400원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건은 최저매각가가 감정가 193,000,000원에서 135,100,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 마치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 임차인 임지연은 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력이 있고, 보증금 182,000,000원 중 현재 배당에서 충족되지 않는 49,591,400원을 매수인이 부담하게 됩니다. 그래서 현재 회차 실질취득액은 184,691,400원입니다.
더 유찰돼 94,570,000원, 66,198,999원까지 내려가더라도 인수액이 각각 89,532,260원, 117,392,583원으로 증가해 실질취득은 184,102,260원, 183,591,582원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 여기에 조세채권의 당해세 여부까지 확인해야 실제 인수액의 상단을 판단할 수 있습니다.
