인천지방법원 2025타경35353. 부천시 원미구 중동 엘리타운 4층401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰된 185,500,000원이지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 303,000,000원의 임차보증금입니다. 임차인 정완석은 2022.04.25 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.16입니다. 이는 말소기준권리인 2023.10.17 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차 185,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,397,000원을 제외한 182,103,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 120,897,000원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하므로 185,500,000원 + 120,897,000원 = 306,397,000원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35353 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 861-10 엘리타운 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 심중로35번길 53-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층401호 · 사용승인일 2019.11.28 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.10.17 남동세무서장의 압류입니다. 이후 2024.08.19 부천시 압류와 2025.12.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.15 등기된 정완석의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정완석 | 건물의 전부 | 303,000,000원 | 2022.04.25 | 2022.03.16 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
임차인은 실제 1명입니다. 주거용으로 건물 전부를 점유한 정완석이며, 보증금은 303,000,000원입니다. 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 대항력이 있으므로 그 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
③ 가격의 진짜 모습 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 물건과 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금 303,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 되돌아옵니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 185,500,000원 | 120,897,000원 | 306,397,000원 |
| 2회 유찰 시 | 129,849,999원 | 175,767,901원 | 305,617,900원 |
| 3회 유찰 시 | 90,894,999원 | 214,141,111원 | 305,036,110원 |
동일 조건의 최근 실거래 금액은 확인되지 않아 실거래 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단에서 확인 가능한 기준은 감정가와 임차보증금 구조입니다. 적어도 현재 회차에서는 실질취득 306,397,000원이 감정가 265,000,000원을 웃도는 만큼, 최저가 185,500,000원만 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 정완석 보증금 | 303,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 303,000,000원 중 182,103,000원이 배당되고, 부족분 120,897,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 303,000,000원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민회관 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층401호이며, 사용승인일은 2019.11.28입니다. 승강기·난방·도시가스·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 388.6㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,964,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 엘리타운 11세대이며, 확인된 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 낙찰가 185,500,000원에 인수 120,897,000원이 더해져 총부담이 306,397,000원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 정완석의 보증금 303,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당액이 매수인 인수 규모를 결정합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 주민등록·점유개시 2022.04.25가 말소기준권리 2023.10.17보다 빠른 구조입니다.
- 임차권등기와 인수 구분. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 인수 175,767,901원, 3회 유찰 시 214,141,111원으로 증가해 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 더 크다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰된 185,500,000원이라는 숫자가 아닙니다. 임차인 정완석은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 303,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당으로는 182,103,000원만 회수되며, 나머지 120,897,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 306,397,000원입니다.
추가 유찰이 생겨 낙찰가가 129,849,999원, 90,894,999원으로 내려가도 인수액은 각각 175,767,901원, 214,141,111원으로 커져 총부담은 305,617,900원, 305,036,110원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 수도 없고, 현재 총부담은 감정가보다 높습니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
