인천지방법원 2025타경35388. 부천시 소사구 심곡본동 이테크에비뉴스타 10층 1011호, 공부상 오피스텔입니다. 현 소유자는 이용성이며 2022.04.01 매매를 원인으로 2022.06.17 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.11.07 부천시 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.03.12 전입·점유를 갖춘 임차인 박지은입니다. 확정일자도 2021.02.25로, 매각대금에서 우선변제를 받더라도 보증금 전액이 충족되지 않으면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 그러나 배당표상 임차인에게 지급되는 금액은 137,930,200원이고, 보증금 183,000,000원 중 45,069,800원이 미배당됩니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커지는 대항력 인수형이므로, “최저가가 낮아졌으니 더 싸졌다”는 방식으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35388 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 671-1 이테크에비뉴스타 10층 1011호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 지하6층 지상17층 건물 내 제10층 제1011호 · 사용승인 2019.08.30 |
| 소유자 | 이용성 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,531,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준은 2022.11.07 부천시 압류입니다. 주택도시보증공사의 2024.09.10·2024.09.13 가압류와 2025.12.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박지은은 2021.03.12 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.11.07이지만, 임차인의 전입·점유가 이미 2021.03.12에 형성되어 있어 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.03.12 | 2021.02.25 | 183,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
배당요구일은 2023.11.07이며 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 140,700,000원 가정에서는 집행비용 2,769,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 137,930,200원이 배당됩니다. 보증금 전액에는 미치지 못하므로 45,069,800원이 남습니다.
③ 유찰해도 실질부담이 크게 줄지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 140,700,000원 | 45,069,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,490,000원 | 86,682,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,943,000원 | 115,697,974원 |
회차가 내려갈수록 최저매각가는 140,700,000원에서 98,490,000원, 68,943,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 45,069,800원에서 86,682,820원, 115,697,974원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 이 사건은 최저가 자체가 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질 부담으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 박지은 보증금 | 183,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,531,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차인 보증금 부족분 45,069,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 매각대금에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역(지하철1호선) 남측 인근이며, 대로변을 따라 상업·업무용 부동산, 근린생활시설, 시장 등이 소재합니다.
- 교통. 북측으로 경인로에 접하고 차량 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장과 부천역이 위치합니다.
- 건물. 지하6층·지상17층, 사용승인 2019.08.30. 급배수·위생·소화전·화재탐지·화재경보·난방·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 공시지가 7,156,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 광로인 경인로와 접하고, 동측 소로 및 남측 세로에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 140,700,000원에 임차보증금 미배당 45,069,800원이 남는 구조입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 98,490,000원으로 내려가지만 인수액은 86,682,820원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에도 매각가 68,943,000원, 인수액 115,697,974원입니다.
- 임차권 원인 확인. 임차인은 2021.03.12 전입·점유, 2021.02.25 확정일자, 보증금 183,000,000원으로 확인됩니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 집행비용과 우선순위 채권 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 별도등기. 토지에 관한 별도등기는 효력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 140,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만으로는 이 사건을 설명할 수 없습니다. 임차인 박지은의 보증금이 183,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 현재 회차에서도 45,069,800원이 매수인 인수로 계산되며, 추가 유찰 때에는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 커집니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 실질 부담을 중심으로 검토해야 하는 인수형 오피스텔입니다.
