인천지방법원 2025타경35395. 부천시 소사구 소사본동 센트라움 3층 303호, 전용 60.47㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 254,800,000원이라는 최저가가 아니라 423,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 이정재는 2021.09.16 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.01입니다. 반면 현재 경매의 말소기준권리는 2022.07.15 서민금융진흥원 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
실제로 현재 최저가 254,800,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,367,200원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 250,432,800원이 배당되고, 남은 보증금 172,567,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 254,800,000원 + 172,567,200원 = 427,367,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 151-17 센트라움 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.47㎡ · 12층 중 3층 |
| 소유자 | 공영문 (2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 423,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 423,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2020.03.31 국민은행 근저당권은 2021.09.07 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이정재가 2021.09.16 전입·점유했고, 현재 소유자 공영문은 2021.12.30 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.07.15 서민금융진흥원 가압류가 현재 사건의 말소기준권리가 됩니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 성립한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정재 | 건물의 전부 | 2021.09.16 | 2021.09.01 | 423,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복신고 아님 |
이정재는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 매각가 254,800,000원으로는 보증금 423,000,000원 전액을 배당할 수 없습니다. 제공된 배당모형상 임차인 배당액은 250,432,800원, 미배당 보증금은 172,567,200원입니다. 이 금액이 현재 회차의 매수인 인수액으로 잡힙니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액
센트라움 전용 60.47㎡ 거래 표본은 5건이며, 제시된 평균 거래금액은 418,600,000원, 최신 거래는 2021.12의 423,000,000원입니다. 최저가 254,800,000원만 놓으면 평균의 60.9%로 보이지만 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항력 임차보증금 인수까지 더한 현재 회차의 실질취득액은 427,367,200원으로, 평균 418,600,000원과 최신 거래 423,000,000원보다 모두 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 60.47㎡ | 3 | 423,000,000원 |
| 2021.10 | 60.47㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2021.09 | 60.47㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 60.47㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2021.07 | 60.47㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 평균 | 60.47㎡ | 5건 | 418,600,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 254,800,000원 | 172,567,200원 | 427,367,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 178,360,000원 | 247,937,040원 | 426,297,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,851,999원 | 300,695,929원 | 425,547,928원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 2회 유찰 시 매각가는 178,360,000원까지 내려가지만 인수액은 247,937,040원으로 커지고, 3회 유찰 시 매각가 124,851,999원에 인수액이 300,695,929원까지 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 총부담이 보증금 423,000,000원 부근에 묶입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 임차인 이정재 보증금 | 423,000,000원 | 250,432,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,821,956원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 19,975,211원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,709,968원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 423,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당만으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미배당 172,567,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 센트라움은 29세대이며 2020.03.16 준공됐습니다.
- 입지. 소사초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 303호이며, 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 동·서측으로 약 8m·6m·4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,326,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 제공된 동일 면적 거래는 5건이고 최신 거래가 2021.12이므로, 2026년 매각 시점의 가격 판단에는 최신 현장 시세 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 회차는 254,800,000원 + 인수 172,567,200원 = 427,367,200원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이정재 보증금 423,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 전입·점유의 선순위성 재확인. 전입·점유 2021.09.16이 말소기준 2022.07.15보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 소멸을 혼동하지 않기. 임차권등기 접수일은 2023.09.25지만 대항요건은 그보다 앞섭니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 426,297,040원·425,547,928원 수준입니다.
- 현재 시세 별도 확인. 제공된 최신 실거래가 2021.12이므로 2026년 매각기일 전 현행 거래가격을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “선순위 보증금 423,000,000원”이 먼저다
이 사건은 감정가 364,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 254,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 이정재의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 423,000,000원입니다. 현재 배당모형에서 미배당 보증금 172,567,200원을 매수인이 인수하면 총부담은 427,367,200원이 됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 178,360,000원 또는 124,851,999원으로 내려가더라도 인수액이 247,937,040원·300,695,929원으로 늘어 실질취득은 각각 426,297,040원·425,547,928원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 선순위 임차보증금 때문에 총부담이 423,000,000원 부근에 묶이는 인수형 경매입니다. 제공된 평균 거래가 418,600,000원과 최신 거래가 423,000,000원을 기준으로도 현재 실질취득액은 시세보다 낮다고 평가하기 어렵습니다.
