인천지방법원 2025타경35408. 부천시 소사구 송내동 ‘풍경소리’ 1동 402호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 본건은 4층, 사용승인일은 2010.10.06입니다. 현재 소유자는 유재업으로, 2021.09.27 매매를 원인으로 2021.09.29 소유권을 넘겨받았고 당시 거래가액은 199,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 몇 개인지가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 김민솔은 2021.07.09 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2021.09.16 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023.01.02 압류이므로 임차인은 선순위입니다. 2023.09.25 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로120번길 88-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인일 | 2010.10.06 |
| 소유자 | 유재업 · 2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,491,000원 / 142,444,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,658,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 제시외 | 제시외 건물 포함 · 북측 판넬조 판넬지붕 다용도실 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.02 갑구 10번 압류입니다. 이후 부천시, 국민건강보험공단, 성북구 압류와 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김민솔의 전입·점유는 2021.09.16이므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기일이 2023.09.25라고 해서 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 대항력의 출발점은 2021.09.16 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민솔 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.16 | 2021.07.09 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민솔은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 신청채권자가 주택도시보증공사라는 사실과 임차인의 보증금은 별개의 항목으로 보아야 하며, 보증금 중복 합산은 하지 않습니다.
② 낙찰가가 내려가도 실질가격이 크게 안 내려가는 이유
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,444,000원 | 59,350,216원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,710,800원 | 101,483,994원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,797,560원 | 130,858,796원 | 0원 |
표에서 보듯 매각가가 142,444,000원에서 99,710,800원, 다시 69,797,560원으로 내려갈수록 매수인 인수 예상액은 59,350,216원에서 101,483,994원, 130,858,796원으로 커집니다. 즉 보증금 199,000,000원이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차 구조에서는 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 가격 메리트가 되지 않습니다. 실질취득은 보증금 수준에 묶여 있다고 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 71.6%라는 숫자의 착시
동일 면적 52.14㎡의 확인된 거래는 1건이며, 표시된 최신 거래는 2021.09 · 199,000,000원입니다. 시세 집계의 최근 12개월 평균도 199,000,000원으로 잡혀 있지만 표본 수는 1건입니다. 따라서 가격 판단에서 142,444,000원이라는 최저가 자체보다 선순위 임차보증금까지 반영한 실질취득가격을 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 52.14㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 52.14㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
최저매각가 142,444,000원은 집계 시세 199,000,000원의 71.6%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 임차보증금도 199,000,000원이고 현재 회차의 미배당 인수 예상액이 59,350,216원입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 시세 199,000,000원과 사실상 같은 수준이며, 최저가 71.6%만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,794,216원 |
| 1. 임차인 김민솔 보증금 | 199,000,000원 | 139,649,784원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,658,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차인 보증금 부족분은 59,350,216원으로 계산되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 앞 순위에서 차감될 수 있어 임차인 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천공업고등학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 1,870,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 190.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 기재되어 있고, 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 제시외. 북측에 판넬조 판넬지붕 다용도실이 설치되어 있으며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 142,444,000원은 시세의 71.6%지만, 선순위 임차인 보증금 199,000,000원과 현재 인수 예상액 59,350,216원을 함께 봐야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 김민솔의 실제 배당액이 줄면 그만큼 매수인 인수 부담이 커질 수 있으므로 배당순위와 세금채권을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 날짜에 속지 말 것. 임차권등기일은 2023.09.25지만 전입·점유는 2021.09.16입니다. 대항력 판단은 선행 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 내려가도 인수 예상액이 각각 101,483,994원, 130,858,796원으로 증가합니다.
- 제시외 다용도실 확인. 북측 판넬조 판넬지붕 다용도실이 포함되어 있으므로 현황과 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 거래 표본은 1건이고 표시된 거래월은 2021.09입니다. 응찰 전 현재 주변 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “199,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 최저매각가는 감정가 203,491,000원의 70%인 142,444,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김민솔의 보증금은 199,000,000원이고, 전입·점유일 2021.09.16은 말소기준 2023.01.02보다 빠릅니다. 현재 배당 가정에서도 59,350,216원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 가격 메리트로 곧바로 연결되지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 99,710,800원, 69,797,560원으로 내려가면 인수 예상액은 각각 101,483,994원, 130,858,796원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 199,000,000원입니다. 확인된 거래가도 199,000,000원 한 건이므로, 현재 자료만 놓고는 “시세보다 크게 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리와 가격을 따로 보면 최저가가 매력적으로 보이지만, 둘을 합치면 선순위 임차보증금 인수형 사건이라는 본질이 드러납니다.
