인천지방법원 2025타경35441. 부천시 오정구 고강동 ‘예다움’ 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 백상현이며 2021.03.11. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.25. 유옥관의 근저당권으로 채권최고액은 450,000,000원입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 김민규는 2021.02.26. 전입했고, 확정일자는 2021.02.10.입니다. 이후 2023.03.28. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 임차권등기에는 임차보증금 260,000,000원이 기재되어 있습니다. 전입과 확정일자가 모두 2021.05.25. 근저당권보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 408-9 예다움 2층 202호 · 고리울로64번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 백상현 · 2021.03.11. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.25. 근저당권 · 유옥관 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 2021.05.25. 근저당권 이후의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김민규의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 “후순위 등기가 지워진다”는 사실만으로 매수인 인수위험이 사라지지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민규 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.02.26. 확정일자 2021.02.10. | 260,000,000원 임차권등기 기재 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 | 승계 위험 미배당 보증금 |
| 김정원 | 2024.11.11. | 4,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김민규의 임차권등기에는 두 계약일자가 기재되어 있고 각 기재의 보증금은 260,000,000원입니다. 권리분석에서는 이를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않고 김민규 1명의 임차보증금 260,000,000원으로 판단합니다. 반면 김정원은 2024.11.11. 전입해 말소기준권리인 2021.05.25.보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 ‘싼 가격’은 아니다
현재 회차 최저매각가는 감정가 262,000,000원의 70%인 183,400,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 260,000,000원이므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 260,000,000원입니다.
실질취득 수준은 감정가 262,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 같은 예다움의 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 선순위 임차인 · 김민규 | 260,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 근저당 · 유옥관 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 12,849,592원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민규의 전입·확정일자가 2021.05.25. 근저당보다 앞서는 점을 우선순위에 반영한 구조입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액은 감소하고 매수인 승계액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 건물은 지상 5층 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 고강본동 행정복지센터 남서측 인근으로 고리울시장, 다세대주택 및 소규모 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 개별난방 및 필로티주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 281.6㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,362,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소음대책지역 제3종구역 다지구, 항공표면 진입표면구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 예다움은 8세대의 소규모 집합건물입니다. 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민규 보증금 원본 확인. 임차권등기상 보증금 260,000,000원, 전입일 2021.02.26., 확정일자 2021.02.10.의 효력과 실제 배당요구 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 입찰가는 183,400,000원이지만 대항력 임차인의 미배당분을 더한 실질취득은 약 260,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 김정원 점유 확인. 보증금 4,000,000원·월 500,000원, 전입일 2024.11.11.의 현재 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 12건 중 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 임차인 배당과 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 상태이므로 내부 수리비와 점유상태를 별도 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 조건의 확인 가능한 거래값이 없어 실질취득 약 260,000,000원이 현재 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 183,400,000원으로 내려왔지만, 김민규의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 임차권등기상 보증금이 260,000,000원입니다. 이 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당분은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.
따라서 이 물건은 183,400,000원짜리 물건이 아니라 실질적으로 약 260,000,000원 수준의 취득구조로 분석해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 128,379,999원이나 89,865,999원까지 내려가더라도, 대항력 임차인의 보증금이 해소되지 않는 한 낮아진 낙찰가만큼 승계 부담이 커지는 방향입니다. 여기에 국세·지방세 압류 12건과 소규모 다세대라는 특성까지 겹쳐 있어, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어려운 인수형 사건입니다.
