대전지방법원 2025타경12106. 천안시 동남구 수신면 신풍리 143-8의 토지와 축사·관리사 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정상 기호 2-1·2-3·2-4는 축사, 기호 2-2는 관리사이며 조사 당시 모두 공실이었습니다. 토지는 잡종지 1,674㎡이고, 일부가 현황 도로로 이용되는 것으로 판단돼 정확한 지적경계 확인이 필요합니다.
등기부상 말소기준은 2024.02.28. 천안시산림조합 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 36,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 없지만, 등기 밖 점유관계가 문제입니다. 변인수의 전입일이 말소기준권리보다 훨씬 빠르고 보증금이 밝혀지지 않았으므로, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 수신면 신풍리 143-8 · 신풍2길 29-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(기호 2-1·2-3·2-4) · 관리사(기호 2-2) · 조사 당시 공실 |
| 토지 | 잡종지 1,674㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김훈겸 (2022.04.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 534,163,548원 / 89,777,000원 (5회 유찰·감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안시산림조합 / 337,876,446원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유관계가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변인수 | 미상 | 2002.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 임차인은 1명입니다. 변인수는 등기부상 전 소유자이자 과거 근저당 채무자로 나타나므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 계약서와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
② 가격 해석 — 16.81%라도 실질취득가는 미상
현재 최저매각가는 89,777,000원으로 감정가 534,163,548원의 16.81%입니다. 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 동일·유사 축사와 토지의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 자체가 현재 환금가치를 얼마나 반영하는지는 단정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 임차인입니다. 매각대금 배당 계산상 등기권리 인수액은 0원이지만, 변인수의 보증금이 미상이라 그 수치를 최종 매수인 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 대항력이 인정되는 보증금이 매각대금보다 크거나 배당되지 못하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 임대차 실체와 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,015,986원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 천안시산림조합 | 348,000,000원 | 87,761,014원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 천안시산림조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액 384,000,000원 중 87,761,014원이 배당되고 미배당액은 296,238,986원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 변인수의 보증금도 미상이어서 이 배당표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 건물·토지 현황 — 가격보다 먼저 확인할 하자
- 이용상태. 기호 2-1·2-3·2-4는 축사, 기호 2-2는 관리사 용도이며 조사 당시 공실입니다.
- 면적 차이. 목록 2는 공부상 1층 축사 313.28㎡이나 감정인의 개략적 실측면적은 177.4㎡로 상이합니다.
- 건물 구조. 파이프조 및 블럭조 스레이트지붕 단층 건물로, 외벽은 시멘트노출, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 목재 및 새시창호입니다.
- 설비 상태. 위생·급배수·난방·전기설비가 있으나 장기간 공실로 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 토지 현황. 토지 서측 일부가 현황 도로로 판단돼 정확한 지적경계측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 잡종지 1,674㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 이용 제한. 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 개발진흥지구·지구단위계획구역에 접합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 수신면 장산리 소재 천안상록CC 서측 인근으로, 주위는 농경지·단독주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 환금성. 아파트나 일반 주택이 아닌 축사·관리사와 잡종지의 일괄매각으로, 매수 목적과 활용 가능성이 맞는 수요층이 제한됩니다.
- 현황 공실. 조사 당시 공실이고 설비 작동 여부가 미상이라 즉시 사용 가능성을 전제로 하면 안 됩니다.
- 임대관계. 이해관계인 부재로 임대내역이 확인되지 않았고, 별도로 변인수의 선순위 가능 점유관계가 남아 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 변인수의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 범위, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 점유 검증. 변인수는 전 소유자이자 과거 채무자와 동일인이므로 실제 임차인인지 관계인 점유인지 면담·점유자료·금융자료로 검증해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액을 낙찰가에 더해 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 면적 대조. 공부상 313.28㎡와 실측 177.4㎡의 차이 원인을 건축물대장·현황측량·현장사진으로 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 일부 도로 이용 면적과 경계를 확인하고 실제 사용 가능한 면적을 별도로 산정해야 합니다.
- 설비 점검. 급배수·난방·전기설비의 작동 여부와 보수·철거 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 조건 아래에서 예정한 용도가 가능한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 인수액이 먼저다”
이 사건의 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전마진이 생긴 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고 그 보증금이 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없으며, 축사 면적 차이와 토지 일부 도로 이용, 장기간 공실, 설비 작동 미상도 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 가능 임차관계는 등기 말소와 별개의 문제입니다. 변인수가 전 소유자·과거 채무자와 동일하다는 사정만으로 임차인 지위를 배제해서도 안 됩니다. 임대차 실체가 없다는 자료를 확보하거나 보증금과 인수 범위를 확정하기 전까지는 “89,777,000원에 취득하는 물건”이 아니라 “취득총액이 아직 정해지지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리·현황·경계가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 사건입니다.
