183,400,000원
인천지방법원 2025타경35509. 부천시 원미구 상동 플로체 4층 402호, 전용 46.54㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 262,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 183,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 박대성은 2021.07.19 전입했고 점유개시는 2021.07.16, 확정일자는 2021.06.15입니다. 반면 말소기준권리인 주식회사핀베스트대부 근저당은 2021.12.23 설정됐습니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
등기부상 주택임차권 등기는 2023.07.19로 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하지만, 대항력 자체는 그보다 앞선 전입·점유를 기준으로 판단됩니다. 현재 매각가 183,400,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,367,600원을 먼저 제하고 임차인에게 180,032,400원이 배당됩니다. 보증금 299,000,000원 중 남는 118,967,600원은 매수인 인수입니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득비용은 183,400,000원 + 118,967,600원 = 302,367,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 241-8 플로체 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 원미구 석천로44번길 21-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 46.54㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 류정호 · 2021.07.21 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.23 주식회사핀베스트대부 근저당 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개
현재 확인되는 실제 임차인은 박대성 1명입니다. 보증금은 299,000,000원이며 전입 2021.07.19, 확정일자 2021.06.15, 배당요구 2023.07.19로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 특히 전입이 2021.12.23 말소기준근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박대성 | 건물의 전부 주거 (임차권등기) | 299,000,000원 | 전입 2021.07.19 확정 2021.06.15 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
② 시세 비교 — 70.5%가 아니라 실질취득 116.3%로 봐야 한다
플로체의 확인된 거래는 5건이며, 전용 46.54㎡ 대상 면적과 인접 면적 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 260,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 260,000,000원입니다. 최신 거래 역시 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.21㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 46.01㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.06 | 49.21㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 48.63㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 46.54㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 264,800,000원 |
표면 최저가 183,400,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 70.5%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수 118,967,600원을 합친 실질취득비용은 302,367,600원으로, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 260,000,000원의 약 116.3%입니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 약 42,367,600원 높습니다.
또한 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -2.3%입니다. 전체 5건 평균 264,800,000원에는 2021.07의 299,000,000원 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균 260,000,000원을 우선하는 편이 데이터 취지에 맞습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 183,400,000원 | 118,967,600원 | 302,367,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 128,379,999원 | 173,217,321원 | 301,597,320원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 89,865,999원 | 211,151,589원 | 301,017,588원 |
감정가 262,000,000원에서 183,400,000원, 128,379,999원, 89,865,999원으로 최저가가 내려가더라도 인수액은 118,967,600원, 173,217,321원, 211,151,589원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 싸지는 만큼 총취득비용이 같이 내려가는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 실질취득은 약 301,000,000원 이상으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 임차인 박대성 보증금 | 299,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 주식회사핀베스트대부 근저당 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 10,179,009원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차인 박대성이 180,032,400원을 배당받고 118,967,600원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물 11.41㎡
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 제시외 부분. 건물 북서측에 샷시조 주거용 제시외 건물 약 11.4㎡가 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 무단증축·조립식패널조·주거 11.41㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 건물. 2016.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스난방 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 주변환경. 석천로44번길 일대에 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역은 자료상 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 규모. 플로체는 12세대이며 사용승인일은 2016.07.20입니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 거래는 1건, 260,000,000원이며 최근 대비 과거 추세 지표는 -2.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 183,400,000원이 아니라 인수액까지 더한 302,367,600원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 대항력 임차인 미배당액 확인. 박대성 보증금 299,000,000원의 실제 배당액과 인수잔액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커져 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당과 실제 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·조립식패널조·주거 11.41㎡ 등재와 제시외 건물 약 11.4㎡의 현황을 원본 대장·현장에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 현황 구분. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “299,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자는 표면과 실질이 정반대입니다. 감정가 262,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 183,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 260,000,000원의 70.5%입니다. 그러나 박대성의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 299,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서 남는 118,967,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 302,367,600원으로 올라갑니다.
추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 이동합니다. 동시에 위반건축물 11.41㎡와 국세·지방세 압류 4건도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금·실제 배당액·매수인 인수액을 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
