수원지방법원 2023타경33595. 양평군 용문면 더좋은마을길 25의 ‘용문산관광농원’ 관련 물건으로, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정 이용상태는 지하 1층 공실, 1층 공실·내부공사 중단, 2층 공실·내부공사 중단, 3층 주택 및 사무실 이용입니다. 말소기준권리는 2021.12.22 설정된 곤지암농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤의 박형순 근저당, 양평군 압류, 근로복지공단 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 세진우드 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 975,576,000원으로 감정가의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로 이 70%만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 야산·농경지·전원주택이 산재한 입지, 일부 공사중단 상태, 자연환경보전지역과 수질·배출시설 관련 제한, 농지취득자격증명 요건까지 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경33595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 더좋은마을길 25 (용문산관광농원) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하 1층 공실 · 1층 공실 및 내부공사 중단 · 2층 공실 및 내부공사 중단 · 3층 주택 및 사무실 |
| 소유자 | 용문산영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,393,679,480원 / 975,576,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 836,393,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.22 곤지암농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 압류·가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.06.09 애큐온캐피탈 가압류 42,495,228원은 2024.11.04 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강일순 | 지하1층 | 2022.05.02 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 강일순의 전입일 2022.05.02는 말소기준일 2021.12.22보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 표시합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 배당구조 (매각가 975,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,155,760원 |
| 1. 근저당 · 곤지암농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박형순 | 260,000,000원 | 3,420,240원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 세진우드 | 21,123,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,248,123,700원 중 예상배당은 963,420,240원이며, 미배당은 284,703,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세판단은 별도
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 975,576,000원 | 963,420,240원 | 284,703,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 682,903,200원 | 673,674,168원 | 574,449,532원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 478,032,239원 | 470,851,917원 | 777,271,783원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당이 960,000,000원으로 표시되고 청구액 836,393,701원을 충족하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시에는 배당액이 673,674,168원, 3회 유찰 시에는 470,851,917원으로 감소합니다. 다만 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰에 따라 최저가는 내려가지만, 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 물건성·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 용문면 덕촌리 ‘덕촌교’ 북서측 직선거리 약 1.6km 지점으로, 인근은 주로 야산지대이며 계곡을 따라 농경지와 전원주택이 산재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 비교적 원거리에 있어 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 지하 1층은 공실, 1층과 2층은 공실 및 내부공사 중단 상태이며, 3층은 주택 및 사무실로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 3층 건물이며 엘리베이터, 3층 난방, 위생·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 785.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 152,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하고, 보전산지·공익용산지·준보전산지와 접합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로’이며, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3 관련 증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 공사중단 범위. 1층·2층 내부공사가 중단된 상태이므로 현장 상태와 추가 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 강일순이 지하1층을 점유하고 있으며 대항력은 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 각 목록과 현황의 포함 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당·인수 판단 전 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현장 이용가치와 규제·수선비를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 일반 아파트처럼 권리만 깨끗하면 바로 가격 메리트로 연결되는 물건은 아닙니다. 지하 1층 공실, 1·2층 공사중단, 3층 주택·사무실 이용이라는 복합 상태이고, 자연환경보전지역을 비롯한 규제와 농지취득자격증명 요건까지 있습니다. 현재 최저가 975,576,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 통과, 물건성·가격 검증은 보수적으로. 이 사건은 인수금보다 현장 실사와 활용 가능성 판단이 승부처입니다.
