수원지방법원 2023타경33595. 경기도 양평군 용문면 더좋은마을길 25에 있는 용문산관광농원 관련 부동산입니다. 단순한 주거용 아파트가 아니라 대지·토지와 건물이 함께 매각되는 복합 성격의 물건입니다. 감정평가서상 건물은 지하 1층과 지상 3층으로 구성되며, 지하 1층은 공부상 버섯재배사 부속시설 및 마을공동구판장, 지상 1층은 마을회관, 지상 2층은 마을공동작업소, 지상 3층은 버섯재배사 부속시설 용도로 기재되어 있습니다.
문제는 실제 이용상태입니다. 지하 1층은 감정평가상 공실, 지상 1·2층은 내부공사가 중단된 상태이고, 지상 3층은 주택 및 사무실로 이용 중입니다. 이처럼 공부상 용도와 실제 이용상태가 복합적으로 나타나는 물건은 일반 주거용 부동산보다 활용 가능성, 건축물 용도, 공사비 및 환금성을 신중하게 따져야 합니다.
권리관계만 놓고 보면 최초 근저당은 2021년 12월 22일 설정된 곤지암농업협동조합 채권최고액 960,000,000원입니다. 이후 설정된 박형순 근저당, 양평군·국가 압류 및 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금채권의 배당순위와 실제 배당금은 별도 확인해야 하고, 권리의 소멸과 건물의 물리적·행정적 문제가 해결되는 것은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경33595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 더좋은마을길 25 (용문산관광농원) |
| 부동산 표시 | 경기도 양평군 용문면 덕촌리 151-128 및 오촌리 58-1 관련 건물·토지 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 건물 포함 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스래브지붕 · 지하 1층 및 지상 3층 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층 공실, 지상 1·2층 공사중단, 지상 3층 주택 및 사무실 이용 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 면적 785.0㎡ · 자연환경보전지역 |
| 소유자 | 용문산영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 | 1,393,679,480원 |
| 최저매각가 | 682,903,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 곤지암농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 836,393,701원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2021.12.22 접수된 을구 1번 곤지암농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1417호가 기재되어 있습니다. 이보다 늦게 설정된 을구 2번 박형순 근저당권(260,000,000원)과 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
양평군의 압류와 국(처분청 이천세무서장)의 압류도 등기상 소멸 대상으로 나타납니다. 그러나 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 조세의 법정기일과 당해세 여부 등에 따라 예상배당은 달라질 수 있으며, 등기상 말소된다고 해서 모든 재산상 부담이나 매각조건까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 강일순, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강일순 · 지하 1층 | 2022.05.02 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 확인 임차인 1명 · 보증금 30,000,000원 · 확정일자 및 배당요구 여부 미확인 · 보증기관 대위·승계 중복신고 없음.
임차인 강일순의 전입신고일은 2022.05.02로, 말소기준권리 설정일인 2021.12.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인은 말소기준권리에 대항할 수 없는 것으로 분류되며, 해당 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
최초 감정가는 1,393,679,480원입니다. 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 682,903,000원, 감정가의 49% 수준으로 내려왔습니다. 금액만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 이것은 감정가 대비 하락률일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 682,903,000원 | 574,449,730원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 478,032,099원 | 777,271,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 334,622,469원 | 918,985,946원 | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 재확인해야 합니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
이 사건은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 최저가의 할인 여부를 계산할 수 없습니다. 특히 일부 공사가 중단된 건물, 농지취득자격증명 제출조건, 자연환경보전지역의 토지가 함께 존재하므로 일반 주거용 부동산의 평균 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 682,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,229,030원 |
| 1. 근저당 · 곤지암농업협동조합 | 960,000,000원 | 673,673,970원 |
| 2. 근저당 · 박형순 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 세진우드 | 21,123,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,248,123,700원 | 673,673,970원 |
현 최저매각가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 9,229,030원을 제외한 673,673,970원이 선순위 곤지암농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 박형순과 가압류 채권자들에게는 예상배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권자 합계 1,248,123,700원에 대한 예상 미배당은 574,449,730원입니다. 신청채권자 곤지암농업협동조합의 청구액도 836,393,701원으로, 위 매각가격에서는 신청채권 전액 회수가 이루어지지 않습니다. 그러나 미배당 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
본 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 조세 압류 관련 실제 배당, 당해세, 최우선변제 가능액 및 실제 채권잔액 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 법원의 최종 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 경기도 양평군 용문면 덕촌리 소재 덕촌교 북서측 직선거리 약 1.6km 지점입니다. 인근은 야산지대를 중심으로 계곡을 따라 농경지와 전원주택 등이 산재합니다. 일반적인 도심 주거지와는 입지 성격이 다릅니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 비교적 원거리에 위치하며, 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 방문객 접근 및 건물 활용계획에서 고려할 요인입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로서 외벽은 샌드위치 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 지상 1·2층의 내부공사가 중단되어 있어 실제 공정률과 잔여공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 승강기(13인승·1,000kg), 지상 3층 난방설비, 위생·급배수·소방설비 등이 기재되어 있습니다. 공사중단 상태와 별개로 설비의 정상 가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 지하 1층은 감정평가상 공실, 지상 1·2층은 내부공사 중단, 지상 3층은 주택 및 사무실로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지 형태. 토지 정보상 지목은 대, 면적은 785.0㎡입니다. 완경사·사다리형 지형이며 세로한면(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 152,100원/㎡입니다.
- 용도지역·환경규제. 자연환경보전지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 주변 보전산지·공익용산지·준보전산지와의 접함 여부도 토지이용계획상 확인됩니다.
- 환금성. 농원 관련 시설과 공사중단 건물, 농취증 제출조건, 자연환경보전지역 규제 등이 복합되어 일반적인 주거용 물건보다 활용 가능한 매수층이 제한될 수 있습니다. 매도가격과 매각기간을 낙관적으로 가정하지 않는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 3은 공부상 전·현황 도로이며 농취증 제출이 필요한 조건입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않으므로 관할 행정기관에서 먼저 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다. 매각목록별 지번, 면적, 경계 및 제시외 건물의 실제 현황을 법원 매각목록과 대조해야 합니다.
- 중단된 내부공사 실사. 지상 1·2층의 공사중단 상태를 확인하고 재시공 필요 부분, 설비 상태, 공사 재개 가능성을 검토해야 합니다. 최저매각가에 공사·보수비용이 포함된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 용도·인허가 확인. 공부상 마을회관·마을공동작업소·버섯재배사 부속시설 용도와 실제 이용상태가 다르게 나타나는 부분을 확인해야 합니다. 향후 사용계획이 허용되는지도 검토해야 합니다.
- 지하 1층 및 지상 3층 점유 확인. 지하 1층 임차인 강일순의 실제 점유 여부와 지상 3층 주택·사무실 이용자를 조사해야 합니다. 대항력 부재와 별개로 명도 과정의 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 조세 압류 및 배당순위 확인. 양평군과 국(이천세무서장)의 압류가 등기되어 있습니다. 관련 조세채권의 법정기일·당해세 여부가 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 곤지암농업협동조합과 박형순 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 담보범위 및 관련 부동산의 등기상 권리관계를 대조해야 합니다.
- 가격의 독립적 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 유사 용도 부동산의 거래 가능 가격, 건물 상태, 토지 규제 및 향후 매각 가능성을 함께 분석해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서 및 건축물대장을 매각기일 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 농취증과 활용 가능성이 먼저다”
양평 용문산관광농원은 감정가 1,393,679,480원에서 두 차례 유찰되어 최저가 682,903,000원까지 내려온 물건입니다. 등기권리와 확인된 임차관계를 기준으로 하면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 이 물건에서 가장 중요한 것은 채권자의 미배당액이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 명확한 입찰위험이 있고, 일부 건물의 내부공사가 중단되어 있으며, 자연환경보전지역 등 행정적 활용 제한도 존재합니다. 여기에 지하 1층 점유상태 확인 및 실제 시세 검증 과제가 남아 있습니다.
따라서 권리상 인수위험은 낮지만, 물건 자체의 사업성·활용성·환금성 위험은 큰 유형으로 판단하는 것이 적절합니다. 감정가 49%라는 이유만으로 입찰을 결정할 물건은 아닙니다. 농취증 발급 가능성과 매각범위·실제 공사비·토지 활용 가능성이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 소멸은 긍정적, 입찰 판단은 조건 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 낙찰 후 실제로 무엇을 할 수 있는지에 있습니다.
