수원지방법원 2024타경3461. 이천시 마장면 오천리 소재 집합건물로, 감정평가상 일련번호 1·2는 공부상 근린생활시설(소매점), 일련번호 3은 주차장입니다. 현재 일련번호 1·2는 인접 호수와 벽체 구분 없이 이마트24로 일괄 이용되고, 일련번호 3은 주차장으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 윤종대이며, 말소기준권리는 2021.03.17. 주식회사부산은행의 채권최고액 770,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2022.05.02. 부산은행 근저당권 110,000,000원이 추가됐고, 2024.06.19. 임의경매개시결정, 2025.04.02. 국의 가압류, 2026.07.16. 이천시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 확인된 두 점유관계 모두 전입일과 보증금이 없어 선순위 여부 자체를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 마장로 50, 1동 1층109호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 근린생활시설(소매점) 및 주차장 · 이마트24 및 주차장으로 이용 |
| 소유자 | 윤종대 |
| 감정가 / 최저가 | 1,034,000,000원 / 723,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 780,589,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미상
말소기준은 2021.03.17. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 2022.05.02. 추가 근저당, 경매개시결정, 국의 가압류, 이천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2020.09.24. 서수원새마을금고 근저당권 3,144,000,000원은 2021.03.17. 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상 권리가 아닙니다.
② 임차·점유관계 — 두 건 모두 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허경희 | 163평방미터(109~112호) | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 인수 가능·미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 인수 가능·미상 |
허경희는 109~112호 163평방미터를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 주식회 역시 매각물건명세서상 주거 용도로 기재돼 있으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 건 모두 대항력 有라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 판단 불가
감정가는 1,034,000,000원, 현재 최저매각가는 723,800,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 동일 용도·동일 조건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 723,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,638,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 714,162,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 880,000,000원 중 714,162,000원이 배당되고 165,838,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 자동계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 배당표는 확인되지 않은 임차보증금·우선변제 여부를 확정한 결과가 아니므로 실제 인수위험과 동일시하면 안 됩니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1·2는 공부상 근린생활시설(소매점)이고 현재 이마트24로 이용 중이며, 일련번호 3은 공부상·현황 모두 주차장입니다.
- 구획. 일련번호 1·2는 인접 호수와 벽체구분 없이 일괄 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.07.23. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 지상3층 건물 내 제1층 제109호 외 2개호입니다.
- 입지. 마장면 행정복지센터 북서측 인근으로 근린생활시설, 중소규모 아파트단지, 단독·다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동·남서측 왕복 2차선, 북측 왕복 3차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,286.2㎡, 공시지가는 808,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 허경희와 주식회의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 109~112호 163평방미터 점유관계와 실제 이마트24 운영주체·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설과 주차장이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 전유부분·대지권·현황 이용범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 상가의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 배당계산에는 미상 임차보증금과 실제 우선변제 관계가 확정돼 있지 않으므로 자동계산상 인수 0원을 최종 인수액으로 보지 마십시오.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 권리가 정리됐다”
이 물건은 감정가 1,034,000,000원에서 1회 유찰돼 723,800,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2021.03.17. 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 실제 승부처는 등기부가 아니라 임차·점유관계입니다. 허경희와 주식회 모두 전입일과 보증금이 미상이고, 근린생활시설은 인접 호수와 벽체 구분 없이 이마트24로 일괄 이용 중입니다. 시세 자료도 없어 현재 70% 가격의 적정성을 확인하기 어렵습니다. 따라서 결론은 가격은 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않았다입니다. 임차관계가 확정되기 전에는 인수 0원이나 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
