수원지방법원 2024타경3461. 이천시 마장면 오천리 438-7 소재 집합건물에 관한 임의경매 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 윤종대이며, 2021년 3월 17일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 770,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2022년 5월 2일 채권최고액 110,000,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 부산은행의 경매신청으로 절차가 진행되었으며 신청채권액은 780,589,131원입니다.

권리 구조만 살펴보면 부산은행의 최초 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 추가 근저당·경매개시결정·국의 추징보전 가압류·이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 등기권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 점유·임차 관련 기재가 존재하므로, 인수액이 실제로 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인은 미확정

과거 서수원새마을금고 근저당권(채권최고액 3,144,000,000원)은 2021.03.17 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 4번 부산은행 근저당, 경매개시결정, 국의 가압류 및 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 국의 가압류는 2025.04.02 접수된 추징보전 관련 권리로, 등기 내용상 추징보전액이 4,780,000,000원입니다. 이 금액을 곧바로 매수인 인수채무로 해석할 이유는 없지만, 등기 말소 처리와 해당 권리의 집행상 지위를 원본으로 확인해야 합니다. 이천시 압류에 대해서도 관련 조세의 법정기일·배당순위를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사와 매각물건명세서에 다음과 같은 임차·점유 관련 기재가 있습니다. 2건이 기재되어 있으나 별개의 실제 임차인 2명인지, 점유관계가 중복되는지는 확정되지 않았습니다. 두 기재 모두 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

허경희: 현황조사·매각물건명세서 기재. 주식회: 매각물건명세서 기재 명칭으로, 정확한 법인명과 점유관계 확인 필요. 두 기재 모두 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

허경희의 점유 범위가 109~112호에 걸쳐 기재되어 있다는 점도 중요합니다. 이는 실제 이용 중인 통합 점포와 관련될 가능성이 있으므로, 임대차계약서상 목적물, 점유 부분, 사업자등록 및 대항요건의 성립 시점 등을 대조해야 합니다. 다른 기재의 용도가 주거로 표시된 부분도 현황 이용과의 관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가 1,034,000,000원의 물건이 2회 유찰되어 506,660,000원까지 하락했습니다. 표면상 감정가 대비 49%로 진입할 수 있지만, 현재 거래 시세와 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 시세보다 저렴한지 여부는 판단을 보류해야 합니다.

* 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 배당계산상 수치입니다. 실제 인수 위험이 없다는 확정 판정이 아닙니다. 향후 유찰 가격 역시 해당 회차가 진행되는 경우의 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 506,660,000원 가정)

매각대금 506,660,000원에서 추정 집행비용 7,466,600원을 공제하면, 제시된 배당계산에서는 부산은행 선순위 근저당에 499,193,400원이 배당됩니다. 후순위 근저당과 국의 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

배당계산상 채권최고액 합계 880,000,000원 가운데 499,193,400원이 배당되어 380,806,600원의 미배당이 발생합니다. 다만 미배당 채권액은 곧바로 낙찰자의 인수액을 의미하지 않습니다. 등기상 소멸하는 후순위 담보권의 부족분과 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 구분해야 합니다.

예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 채권잔액, 집행비용, 조세채권의 법정기일, 임차인 최우선변제 및 배당순위 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 부산은행 신청채권액 780,589,131원과 채권최고액 기준 계산은 서로 다른 수치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 마장면 오천리 소재 마장면 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 중소규모 아파트단지, 단독·다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 3차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 2020.07.23 사용승인된 일반철골구조 지상 3층 건물입니다. 기본적인 전기설비, 승강기, 위생·급배수설비 및 주차장 등이 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,286.2㎡이며, 공시지가는 808,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 택지개발지구, 수질보전특별대책지역 등이 적용됩니다. 마장초등학교 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 근린생활시설이 인접 호수와 벽체 구분 없이 통합 이용되고 있습니다.
• 환금성. 상업시설과 주차장 일괄매각이므로 아파트처럼 일반화된 평형별 거래가격으로 비교하기 어렵습니다. 점포 이용방식과 점유관계가 매수층 및 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력. 허경희와 '주식회'로 기재된 점유자의 정확한 신원, 계약당사자, 점유 부분, 임대차 개시일, 사업자등록·전입신고 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액. 실제 보증금, 배당요구 여부, 우선변제 여부를 확인하여 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 계산해야 합니다. 계산상 인수 0원을 확정액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 매각대상목록별 호수·지분·주차장 범위를 현황과 대조하고, 경계 없는 통합 점포의 분리·사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 부산은행 근저당에는 제110호·제201호 관련 공동담보 기재가 있습니다. 공동담보의 범위와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 국의 추징보전. 4,780,000,000원 추징보전 가압류의 집행상 지위, 매각에 따른 말소 처리와 관련된 법적 쟁점을 확인해야 합니다.
• 이천시 압류. 지방세 관련 채권의 성격, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당우선순위를 확인해야 합니다.
• 수익성·시세. 이마트24 운영 현황과 실제 임대차조건, 인근 근린생활시설 거래가격 및 주차장 가치를 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 수익률을 추정해서는 안 됩니다.
• 명도와 관리비. 통합 이용 중인 점포의 점유자, 계약종료 가능성, 시설물 소유관계, 체납 관리비와 공용시설 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각대상목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 인수위험 확인이 먼저”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 크게 하락한 매각가격과 아직 확정되지 않은 점유·임차관계가 동시에 존재한다는 점입니다.

부산은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 허경희와 다른 임차 관련 기재의 대항력·보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 이마트24 통합 이용, 근린생활시설과 주차장의 일괄매각, 국의 추징보전 및 이천시 압류 확인사항이 겹칩니다.

최저매각가 506,660,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 시세에 대한 검증도 부족합니다. 따라서 현 단계에서는 가격이 낮아졌다는 사실만 인정하고, 가격 메리트와 권리 안전성에 대한 최종 판정은 보류하는 것이 적절합니다.

결론은 권리 일부 명확·임차인 인수 미확정·환금성 검토 필요. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 실제 점유자와 임대차관계, 일괄매각 범위, 실질취득비용을 정확히 확정하는 데 있습니다.