인천지방법원 2025타경35557. 부천시 소사구 괴안동 삼융렉스빌 102동 202호로, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택·단지형 다세대주택)입니다. 전용면적은 46.51㎡이고, 2019.09.03 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 물건입니다.
권리분석의 핵심은 등기상 가압류나 압류의 숫자가 아니라 임차인의 선순위성입니다. 말소기준권리는 2022.10.05 서민금융진흥원의 가압류인데, 김태형의 주민등록·점유개시는 2021.05.31로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.05.10이고 임차보증금은 259,500,000원입니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 제102동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형 다세대주택) · 전용 46.51㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 배정호 (2021.09.16 소유권이전 · 거래가액 259,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.10.05 서민금융진흥원 가압류 12,594,334원입니다. 이후 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김태형의 전입·점유는 2021.05.31로 말소기준보다 앞서고, 임차권등기에도 보증금 259,500,000원, 확정일자 2021.05.10가 기재되어 있습니다. 후순위 등기가 지워지는 것과 선순위 대항력 임차보증금이 모두 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31 확정일자 2021.05.10 | 259,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.06.30 | 인수 위험 117,428,600원 현재 회차 예상 미배당 |
| 심대중 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.07.24 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득 기준이 높다
삼융렉스빌 실거래는 과거 고가 거래와 최근 거래의 차이가 큽니다. 전체 9건 평균은 263,253,333원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 221,593,333원이고 최신 거래는 2025.09의 220,500,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -22.0%이므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 50.81㎡ | 3 | 220,500,000원 |
| 2025.08 | 49.39㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 50.35㎡ | 4 | 224,280,000원 |
| 2021.10 | 50.81㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.10 | 50.35㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2021.10 | 48.19㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2021.10 | 48.19㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2021.08 | 46.51㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2021.08 | 46.51㎡ | 2 | 259,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 221,593,333원 |
표면 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%이지만, 이것을 근거로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 기준 약 259,500,000원은 최근 12개월 평균 221,593,333원과 최신 거래 220,500,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세는 -22.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 김태형 보증금 | 259,500,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,594,334원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 김태형 보증금 중 142,071,400원이 배당되고 117,428,600원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 대항력 인수형의 가격판단 기준은 표면 최저가가 아니라 보증금 259,500,000원 수준의 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택·단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.09.03입니다.
- 입지. 부안초등학교 남측에 위치하고 주변은 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 약 8m 내외 포장도로가 각각 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 거래 흐름. 삼융렉스빌은 22세대이고 최근12개월 거래 3건 평균은 221,593,333원입니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세는 -22.0%로 하락 방향입니다.
- 경매 이력 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 총취득가로 착각하지 않기. 현재 최저가 144,900,000원보다 김태형 보증금 259,500,000원과 미배당 인수액을 먼저 봐야 합니다.
- 배당 후 인수액 재확인. 현재 추정 인수액은 117,428,600원이며 실제 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 점검. 2회 유찰 시 인수 160,290,020원, 3회 유찰 시 인수 190,177,018원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 최근 거래 우선 비교. 전체 평균 263,253,333원에는 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근12개월 평균 221,593,333원, 최신 거래 220,500,000원, 추세 -22.0%를 우선해 판단해야 합니다.
- 심대중 점유관계 확인. 전입일은 2025.07.24로 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 인도·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 배당관계 및 점유현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.45억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 최저매각가 144,900,000원이지만, 권리분석상 중심 숫자는 김태형의 보증금 259,500,000원입니다. 현재 회차에서도 보증금 중 117,428,600원이 미배당되어 매수인 인수로 남는 것으로 추정되고, 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 커집니다.
가격 환경도 우호적으로 보기 어렵습니다. 최근12개월 평균은 221,593,333원, 최신 거래는 220,500,000원이고 최근 거래 추세는 -22.0%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 263,253,333원이나 표면 최저가 할인율만을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 대항력 임차보증금 인수와 최근 하락 시세를 함께 보는 사건입니다.
