수원지방법원 2024타경3584. 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 1,583,158,000원, 현재 최저매각가는 1,078,212,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기부의 말소기준은 2021.11.12. 설정된 여주축산업협동조합 근저당권 1,118,000,000원이며, 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 황중 근저당권 300,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 목록10 지상의 이동식 조립주택이 매각에서 제외되고 이를 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또 목록3~15는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출하면 매수보증금을 반환하지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 0원’만으로 결론 내릴 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가의 임대관계는 미상이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.11.12. 여주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

② 현황·매각조건 — 농지와 제외 물건을 먼저 본다

• 일괄매각. 제시외 물건 중 목록10 지상 관정B 대공 1식은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 목록1·10 지상의 이동 및 철거 가능한 비닐하우스 3동, 목록10 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 이동식 조립주택. 목록10 지상의 이동식 조립주택은 매각에서 제외되고, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 최저매각가격은 이 제시외 건물 소재로 제한받는 가격입니다.
• 농지취득자격증명. 목록3~15는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 건물 차이. 목록2 건물 중 1층 창고 부분은 소재불명이고, 2층은 공부상 96㎡이나 현황 실측 면적은 약 60㎡입니다.
• 지목·현황 차이. 목록16은 공부상 임야이나 현황 전, 목록18·20·21은 임야이나 현황 법면 등, 목록19는 임야이나 현황 도로·법면·토지임야입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,078,212,000원 가정)

현재 회차에서는 총 채권최고액 1,418,000,000원 중 1,065,029,880원이 배당되고 352,970,120원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

현재 회차에서는 신청채권자 여주축산업협동조합의 청구액 925,859,515원이 배당액 범위 안에서 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시 배당액은 744,800,916원, 3회 유찰 시에는 520,640,640원으로 내려갑니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 대신면 천남리 소재 천남초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·축사·임야 등으로 이루어진 농경지대입니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장이 있음에도 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 현황. 주택 구조인 건물은 현황 공실이고, 기본적인 위생설비 및 급·배수 설비가 있습니다. 건물 현상은 보통 이하입니다.
• 토지. 대표 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 대표 토지 현황. 지목 대, 토지면적 346.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 101,100원/㎡입니다.
• 현황 재확인. 이용상황과 경계는 개측해 파악한 것으로, 정확한 지적경계와 이용상황이 필요하면 재확인이 필요하다고 평가서에 명시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록3~15의 발급 가능 여부와 발급 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 목록10 법정지상권. 매각에서 제외되는 이동식 조립주택의 소유·점유관계와 법정지상권 성립 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 제외 물건 범위. 비닐하우스 3동, 컨테이너 1동, 이동식 조립주택이 매각에서 제외되는 만큼 현장 경계와 철거·사용 관계를 대조해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 창고 소재불명, 건물 2층 면적 차이, 임야의 전·법면·도로 이용 등 공부상 표시와 실제 상태가 다른 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가보다 낮지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 단순 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 매각조건이 더 중요하다

등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2021.11.12. 여주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 실제 난도는 등기 밖에서 크게 올라갑니다.

목록3~15의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 목록10의 매각 제외 이동식 조립주택과 법정지상권 성립 불분명, 여러 필지의 지목·현황 차이, 소재불명 창고와 건물면적 차이가 동시에 존재합니다. 현재 최저가가 감정가의 68% 수준이라는 사실만으로 매력도를 높게 평가하기 어려운 이유입니다. 권리등기 인수는 0원이지만, 입찰 전 현장·농취증·제외물건 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.