인천지방법원 2025타경35559. 부천 원미구 심곡동 마스터웍바이로뎀 14층 에이1403호 아파트입니다. 현재 소유자는 서민정이며, 2021년 4월 30일 매매를 원인으로 378,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 임수정은 2021년 4월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 3월 16일입니다. 말소기준으로 계산된 국민건강보험공단 압류일 2022년 10월 28일보다 앞섭니다.
임차권등기 자체는 2023년 6월 20일이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 이미 2021년 4월 30일에 갖춰져 있습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 274,000,000원에서는 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금 378,000,000원을 모두 회수할 수 없습니다. 데이터상 부족분 108,636,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 14층 에이1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 서민정 (2021.04.30. 매매 · 거래가액 378,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 마스터웍바이로뎀 · 36세대 · 2019.03.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 임차인의 대항력 시점이 핵심
등기부상 신한은행 근저당권은 2019년 설정됐지만 2021년 4월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2022년 10월 28일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부천시 압류, 국 압류, 현 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임수정의 전입·점유는 2021년 4월 30일로 말소기준보다 빠르므로, 등기상 임차권이 뒤에 보인다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 물건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임수정 | 건물의 전부 · 주거 | 2021.04.30 | 2021.03.16 | 378,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 기준은 2.74억이 아니라 실질취득가
가격 판단에는 전체 10건 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 마스터웍바이로뎀의 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건, 350,000,000원이며 최신 거래도 같은 350,000,000원입니다. 최근 시세 추세 값은 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.27㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 73.1㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 66.27㎡ | 16 | 342,000,000원 |
| 2024.05 | 66.27㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 73.1㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 68.23㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 68.23㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.09 | 66.27㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 350,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 78.3%지만, 이것은 인수액을 빼고 계산한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득액 382,636,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 350,000,000원을 약 9.3% 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 21.7% 싼 아파트”라고 평가하면 권리구조를 놓친 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 임수정 보증금 | 378,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 378,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 108,636,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미초등학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 거래표본. 단지는 36세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최근 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 274,000,000원만 시세와 비교하지 말고 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수액 재확인. 현재 계산상 108,636,000원이지만 실제 배당액과 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 대항력 기준일 확인. 임수정의 전입·점유일 2021.04.30.은 말소기준 2022.10.28.보다 빠릅니다.
- 배당요구 확인. 임수정은 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·부천시·국 압류 중 실제 당해세 범위와 금액을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 감정평가에서도 미납 가능성을 재확인하라고 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.74억 낙찰”이 곧 “2.74억 취득”은 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 감정가와 최저가는 274,000,000원이고 최신 실거래는 350,000,000원이어서 표면적으로는 할인 경매처럼 보입니다. 그러나 임수정의 보증금은 378,000,000원이고 대항력이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당가정에서는 108,636,000원이 남아 매수인에게 인수되고, 실질취득액은 382,636,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 350,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득가는 시세 이상”입니다. 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌는 구조이므로, 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 최종 배당 후 실제 남는 인수액입니다.
