181,300,000원
인천지방법원 2025타경35569. 부천시 오정구 원종동 ‘다하임’ A동 302호입니다. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 있습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 259,000,000원이 한 차례 유찰되어 181,300,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 그보다 앞선 순위에서 한주용의 주택임차권과 보증금 267,000,000원이 존재한다는 점이 핵심입니다.
한주용은 2021.03.29 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.22입니다. 권리판정상 말소기준일인 2024.04.29보다 앞서 있어 대항력이 있으며, 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 미배당액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 181,300,000원에서 예상 배당액은 177,961,800원, 미배당 보증금은 89,038,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35569 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 오정구 원종로85번길 68 |
| 용도 / 층 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김덕식 · 2021.07.28 소유권 취득 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020.02.11 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건은 2021.03.29 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 한주용의 주민등록·점유가 2021.03.29에 시작됐고, 2023.04.17에는 보증금 267,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 권리판정상 말소기준은 2024.04.29 부천시 압류로 잡혀 있어, 임차인의 대항력 발생 시점이 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주용 | 건물의 전부 주거 (임차권등기) | 267,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.03.29 | 우선변제 확정 2021.02.22 · 배당요구 | 미배당 인수 현재 89,038,200원 |
② 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 267,000,000원대
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 181,300,000원 | 89,038,200원 | 270,338,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 126,909,999원 | 142,666,741원 | 269,576,740원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 88,836,999원 | 180,162,067원 | 268,999,066원 |
현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 270,338,200원이고, 2회 유찰 시에도 269,576,740원, 3회 유찰 시에도 268,999,066원입니다. 즉 매각가격이 181,300,000원 → 126,909,999원 → 88,836,999원으로 내려가더라도 인수액이 89,038,200원 → 142,666,741원 → 180,162,067원으로 커져, 총액은 임차보증금 267,000,000원 안팎에 묶입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 207,900,000원, 추세는 -24.2%
‘다하임’은 22세대, 2020.01.23 준공입니다. 시세 비교 면적대는 49.3㎡이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.01 전용 47.99㎡·4층 207,900,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일한 207,900,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -24.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.99㎡ | 4 | 207,900,000원 |
| 2021.09 | 51.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 47.99㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 47.99㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 49.3㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.08 | 51.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 49.3㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2021.07 | 47.99㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.07 | 51.94㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 49.3㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 207,900,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 267,690,000원 |
전체 10건 평균은 267,690,000원이지만, 그 대부분은 2021년의 267,000,000원~279,000,000원 거래입니다. 현재 가격 판단에서는 2026.01 최신 거래 207,900,000원과 최근 12개월 평균 207,900,000원, 그리고 -24.2%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 이 기준에서 현재 실질취득 270,338,200원에는 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 1. 임차인 한주용 보증금 | 267,000,000원 | 177,961,800원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,552,550원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 한주용은 보증금 267,000,000원 중 177,961,800원을 배당받고, 부족분 89,038,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 현대캐피탈 주식회사와 주택도시보증공사에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 오정초등학교 동측 인근이며, 주위에는 다세대주택 등 공동주택·근린생활시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 서해선 원종역 등 대중교통시설이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 북측으로 지적상 세로폭의 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 있으나, 감정 기준시점에는 승강기가 작동 중지 상태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 다하임은 22세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 181,300,000원에 낙찰돼도 인수 89,038,200원을 더한 실질취득은 270,338,200원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 126,909,999원으로 내려가지만 인수액이 142,666,741원으로 늘어 실질취득은 269,576,740원입니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 207,900,000원이고 최근 추세는 -24.2%입니다. 2021년 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 한주용의 임차보증금 267,000,000원, 전입·점유 2021.03.29, 확정일자 2021.02.22, 배당요구 내용을 매각 전 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 현재 점유관계와 승강기 작동 상태, 건물 관리상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 현대캐피탈 주식회사 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 부천시 압류의 매각 후 말소 여부를 최종 매각물건명세서와 등기부로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “181,300,000원짜리 물건”이 아니다
표면상으로는 감정가 259,000,000원이 한 차례 유찰돼 181,300,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 267,000,000원이고, 현재 회차의 미배당 인수액만 89,038,200원입니다. 결과적으로 실질취득은 270,338,200원으로, 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 207,900,000원을 크게 웃돕니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 이 구조를 근본적으로 바꾸지 못한다는 것입니다. 2회 유찰 때 실질취득은 269,576,740원, 3회 유찰 때도 268,999,066원으로 임차보증금 267,000,000원 부근에 머뭅니다. 최근 거래 추세도 -24.2%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “보증금 승계를 합친 총 부담이 현재 시세와 맞는가”를 기준으로 판단해야 합니다.
