수원지방법원 2024타경5023. 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4의 토지와 사무실·숙직실·화장실·부속사 등으로 이용 중인 건물에 관한 경매입니다. 감정가는 168,653,670원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 118,058,000원입니다. 이번 사건의 등기 흐름은 오래됐고 공유자가 다수이며, 경매개시결정 자체도 강호석 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각임과 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 가능하다는 내용이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 1998.06.29. 설정된 장정옥 근저당입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 신고는 모두 이 기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 16건은 대항력 없는 후순위로 정리됩니다. 다만 여러 신고의 보증금이 확인되지 않아, 배당관계와 실제 점유 상태는 입찰 전 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4 · 경기도 여주시 대신면 대신로 387 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 등 · 숙직실 · 화장실 · 부속사 |
| 토지 | 잡종지 · 8,961㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 168,653,670원 / 118,058,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 11,023,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 1998.06.29. 근저당이 기준
말소기준은 1998.06.29. 장정옥 근저당입니다. 이어 1998.07.06. 장정숙 근저당, 2001.11.01. 현대자동차주식회사 근저당, 2003.02.03. 서울보증보험주식회사 가압류, 2010.01.25. 백천균 근저당, 2018.11.29. 동양자산관리대부주식회사 가압류, 2024.08.26. 주식회사우리카드의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 신고 — 16건 모두 말소기준 이후
| 성명·법인 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천정욱 | — | 2003.03.06 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이정순 | — | 2003.03.28 | 미상 | 대항력 없음 |
| 신자야 | — | 2003.08.27 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이오교 | 17.0000㎡ | 2003.08.28 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김남훈 | — | 2004.03.02 | 미상 | 대항력 없음 |
| 화동화물자동차 (주) | 92.4000㎡ | 2005.10.26 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| 삼광상공(주) | 258.1000㎡ | 2006.11.14 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| 화천운수(주) 여주지점 | 33.0000㎡ | 2011.12.09 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 안효순 | — | 2013.12.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승선 | 1.0000㎡ | 2017.02.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 노혜순 | — | 2019.01.18 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김영롱 | 1.0000㎡ | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 |
| 함일우 | 1.0000㎡ | 2019.06.05 | 미상 | 대항력 없음 |
| 한재문 | 3.3000㎡ | 2019.07.16 | 미상 | 대항력 없음 |
| 안효식 | — | 2023.02.07 | 미상 | 대항력 없음 |
| 송은경 | 330.0000㎡ | 2024.06.20 | 미상 / 월 250,000원 | 대항력 없음 |
가장 빠른 신고일도 2003.03.06.으로 말소기준일 1998.06.29.보다 늦습니다. 따라서 이들 신고자에게 선순위 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고, 여러 신고의 보증금도 미상입니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유관계·명도 대상·보증금 신고 내용은 현장과 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 118,058,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이를 시세 대비 할인율로 바꿔 평가할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 지분매각이라는 점, 토지의 지적상 맹지 문제, 사무실·숙직실·부속사 등 복합 이용, 다수 공유자 구조를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,452,812원 |
| 을구 1번 근저당 · 장정옥 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 장정숙 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 현대자동차주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 54,043,010원 | 54,043,010원 |
| 을구 8번 근저당 · 백천균 | 100,000,000원 | 11,562,178원 |
| 갑구 47번 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 13,977,058원 | 0원 |
| 갑구 50번 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | 11,023,722원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
확인된 채권 총액은 229,043,790원, 예상 배당액은 115,605,188원, 미배당은 113,438,602원입니다. 장정옥·장정숙 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상구2리마을회관 서측 직선거리 약 200미터 지점으로, 농경지·야산·농가촌락과 일부 창고·공장이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 왕복 2차선 대신로 남서측 인근이며, 인접토지 29-2번지를 경유해 차량 출입이 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 있고 동여주I.C까지 차량으로 약 10분입니다.
- 이용상태. 사무실 등, 숙직실, 화장실, 휴게실·창고 등이 포함된 부속사로 이용 중입니다.
- 토지. 8,961㎡ 잡종지, 계획관리지역, 평지·부정형이며 공시지가는 103,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건물. 적벽돌조 스레트지붕 단층 구조이며 급·배수설비와 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 강호석 지분에 대한 강제경매로 기재돼 있고 매각물건명세서도 지분매각을 명시합니다. 매각 대상 지분과 공유자 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다고 명시돼 있어 입찰 결과의 변수로 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고 16건 모두 대항력은 없지만 실제 사용·점유자가 다수이므로 낙찰 후 인도와 사용관계 확인이 중요합니다.
- 보증금 미상 신고 확인. 다수 신고의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 출입관계 확인. 목록 1은 지적상 맹지이고 인접지 29-2번지를 통해 출입 가능한 것으로 조사돼 있습니다. 실제 차량 진입과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
권리만 보면 선순위 임차보증금 인수는 없습니다. 확인된 16건의 점유·임차 신고도 모두 1998.06.29. 말소기준보다 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 지분매각, 공유자 우선매수신고, 다수 공유자 구조, 지적상 맹지와 인접지 경유 출입, 보증금 미상 점유신고가 동시에 존재합니다. 더구나 최근 실거래 기준이 없어 최저가 118,058,000원이 시장가격보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 구조와 활용 난도는 높게 보는 것이 맞습니다.
