수원지방법원 2024타경5023. 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4에 있는 건물·토지 관련 지분 경매입니다. 감정평가서상 건물은 사무실·훈련실·휴게실·숙직실·화장실·창고 등으로 이용되고 있으며, 토지는 잡종지로 조사되었습니다. 일반적인 아파트나 단독 소유 건물 경매와는 구조가 다릅니다.
신청채권자는 주식회사우리카드이며 청구금액은 11,023,722원입니다. 등기상 경매개시결정은 강호석의 갑구 15번·33번 지분을 대상으로 기록되어 있습니다. 각 지분은 44분의 2로 기재되어 있어 건물 등기 기준 합계는 44분의 4입니다. 다만 일괄매각 대상인 토지·건물 전체의 정확한 매각지분과 소유권 범위는 목록별 대조가 필요합니다.
여기에 소유자가 여럿이라는 문제가 더해집니다. 본건은 지분매각이므로 낙찰자가 부동산 전체를 단독으로 소유하거나 자유롭게 사용할 수 있는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고를 1회 행사할 수 있다는 내용도 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 대신면 상구리 29-4 도로명주소: 경기도 여주시 대신로 387 |
| 물건종류 | 기타 건물 + 토지 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 사무실·훈련실·휴게실·숙직실·창고·화장실 등 |
| 건물 구조 | 적벽돌조 스레트지붕 단층 건물 및 부속사 |
| 토지 | 잡종지 · 전체 필지 면적 8,961㎡ · 평지 · 부정형 전체 필지 면적이며 경매로 취득하는 지분 면적과 구별해야 함 |
| 경매 대상 지분 | 강호석 갑구 15번·33번 지분 관련 · 건물 등기상 각 44분의 2 목록별 매각지분과 실제 권리범위 확인 필요 |
| 감정가 | 168,653,670원 |
| 최저매각가 | 82,641,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 11,023,722원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 점유·임차 조사 | 16명·법인 기재 · 실제 임대차관계 및 현장 점유 확인 필요 |
| 특이사항 | 공유자 우선매수신고 1회 · 지적상 맹지 · 인접지 29-2 경유 출입 · 공유지분 합계 불일치 부전지 |
① 권리 흐름 — 지분별 말소범위가 핵심
등기상 최초 주요 근저당권은 1998.06.29. 장정옥 근저당권입니다. 채권최고액은 49,000,000원으로 기재되어 있고, 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 그러나 이 권리는 합동운수주식회사 지분에 설정된 것으로, 이번 강제경매 대상인 강호석 지분에 직접 설정된 권리라고 단정할 수 없습니다.
강호석은 2001.08.29. 지분 22분의 1을 취득했고, 2009.03.06. 추가로 지분 22분의 1을 취득한 기록이 있습니다. 현대자동차주식회사의 2001.11.01. 근저당권은 갑구 15번 강호석 지분을 대상으로 하므로, 추가 취득한 갑구 33번 지분까지 동일하게 적용된다고 곧바로 판단해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 조사 — 16명·법인 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에는 총 16명·법인이 조사되어 있습니다. 전입·등록일은 모두 1998.06.29. 이후이고, 각 조사 기록에는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많고, 앞서 본 지분별 말소기준 문제도 있어 실제 임차 여부·대항력·승계 범위를 확정하기 어렵습니다.
| 성명 / 법인 | 전입·등록일 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|
대항력 상태는 등기 및 조사 내용에 따른 잠정 판단입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자의 실제 임대차관계와 대항력 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 우선변제권의 존재와 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.
현재 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 산출되지만, 이는 미확인 임대차·지분별 권리관계를 확정한 결과가 아닙니다. 실제 임차인 수, 계약 상대방, 점유 면적, 대항력 성립 여부, 보증금 반환관계와 명도 협의 상대방을 확인해야 합니다. 특히 일부 점유 면적이 서로 다른 형태로 기재되어 있어 현장 이용상태와 실제 점유구역을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 지분 가치가 먼저
감정가 168,653,670원에서 현재 최저매각가가 82,641,000원까지 낮아졌습니다. 수치상으로는 감정가의 약 49%입니다. 하지만 이 감정가와 최저가만으로 적정 시세나 낙찰 후 환금성을 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 82,641,000원 | 49% | 148,290,328원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 57,848,700원 | 34% | 172,636,367원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 40,494,090원 | 24% | 189,678,594원 | 0원* |
* 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 가정값입니다. 지분별 소멸·승계권리와 임대차관계 검증 전 확정된 취득원가가 아닙니다. 추가 유찰 시나리오는 실제 진행을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,641,000원 가정)
현재 매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용 1,887,538원을 공제하고, 채권자에게 80,753,462원이 배당되는 계산입니다. 채권액 합계 229,043,790원에 비해 배당재원이 부족해 148,290,328원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,887,538원 |
| 1. 장정옥 근저당 합동운수주식회사 지분 · 채권액 미상 |
최고액 49,000,000원 | 0원* |
| 2. 장정숙 근저당 세림운수주식회사 지분 · 채권액 미상 |
최고액 98,000,000원 | 0원* |
| 3. 현대자동차 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 54,043,010원 | 30,753,462원 |
| 5. 백천균 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 동양자산관리대부 가압류 | 13,977,058원 | 0원 |
| 7. 우리카드 경매신청 | 11,023,722원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 229,043,790원** | 80,753,462원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
* 장정옥·장정숙 근저당권의 실제 채권액이 확정되지 않아 자동 배당계산에서 제외한 금액입니다. 0원 확정 배당을 의미하지 않습니다.
** 채권자 배당 합계의 채권액 229,043,790원에는 장정옥·장정숙의 미확정 채권이 포함되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 다릅니다. 지분별 적용 여부 및 배당순위가 검증되지 않았으므로 전체 표는 참고용 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 여주시 대신면 상구리 소재 상구2리마을회관 서측 직선거리 약 200m 지점입니다. 농경지·야산·농가촌락과 일부 창고·공장이 혼재한 농촌지역입니다.
- 교통. 왕복 2차선 포장도로 대신로 남서측 인근이며, 인접토지 29-2번지를 경유해 차량 출입이 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 있고 동여주IC까지 차량 약 10분으로 조사되었습니다.
- 접근로. 목록 1은 지적상 맹지입니다. 인접지 29-2번지를 통한 실제 통행 가능 여부와 적법한 통행권 확보 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 건물. 적벽돌조 스레트지붕 단층 건물로, 사무실·훈련실·휴게실·숙직실·화장실·부속 창고 등으로 이용됩니다. 급·배수 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 전체 필지 면적은 8,961㎡, 공시지가는 103,400원/㎡입니다. 공시지가와 전체 면적을 단순 곱해 매각지분의 가치를 결정해서는 안 됩니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 한강수계 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 향후 이용·개발 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역의 업무·창고 관련 건물과 다수 공유지분이 결합된 물건입니다. 일반 주거용 부동산보다 매수자층이 제한될 수 있으며, 공유물분할과 점유관계가 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 대상 특정. 건물·토지 각 목록별 정확한 매각지분, 일괄매각의 범위, 제시외 건물 포함 내역을 확인합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성을 고려해 외부 입찰자의 낙찰 가능성과 전략을 검토합니다. 행사 횟수는 명세서상 1회로 기재되어 있습니다.
- 말소기준 재검증. 1998년 장정옥·장정숙 근저당권의 적용 지분과 강호석 지분에 설정된 현대자동차 근저당권 및 후속 권리의 관계를 다시 확인합니다.
- 공유지분 합계 검수. 등기부상 공유지분 합계가 1을 초과하는 문제를 목록별 소유권 변동 내역과 대조합니다.
- 점유·명도. 조사 대상 16명·법인의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 점유 공간과 명도 가능성을 확인합니다.
- 통행권. 인접지 29-2번지를 경유하는 통행의 법적 근거와 향후 출입 제한 가능성을 확인합니다.
- 세금·배당. 국세·지방세 관련 압류, 당해세, 최우선변제 및 지분별 배당계산의 적정성을 확인합니다.
- 이용 제한. 계획관리지역을 비롯한 각종 환경·수질 규제와 건물의 현황·공부상 용도를 대조합니다.
- 실질 취득비용. 낙찰가뿐 아니라 취득세·등기비용·점유 정리비용·공유물분할 관련 비용까지 별도 산정합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 소유권의 명확성이 먼저”
여주 상구리 29-4 물건은 감정가 168,653,670원에서 최저매각가 82,641,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 하락만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 실제 낙찰 후 단독으로 사용할 수 있는 부동산이 아니라 다수 공유자가 존재하는 지분매각이라는 점이 핵심입니다.
공유자 우선매수권, 16명·법인의 점유·임차 조사, 지적상 맹지와 인접지 경유 출입, 등기부상 공유지분 합계 불일치, 그리고 경매 대상 지분과 말소기준권리의 적용 지분이 다르다는 문제가 함께 존재합니다. 단순한 채권 미배당과 별개로 낙찰 후 소유권 행사 및 명도 과정의 불확실성이 상당합니다.
따라서 이 물건은 현재 최저가만을 근거로 적극 응찰하기보다 지분별 등기·말소범위·점유·통행권을 먼저 검증해야 하는 고위험 유형입니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 시세 대비 할인폭을 산정할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류 및 전문적인 권리 검토 우선. 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 무엇을 정확히 소유하게 되는지에 있습니다.
