인천지방법원 2026타경30106. 김포 풍무동 그랜드타워2차 7층 711호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임정연은 2022.06.20 주민등록·점유를 시작했고, 2024.07.02 보증금 100,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 확정일자는 2026.07.23 경정등기로 2022.06.07로 정정되어 있습니다.
말소기준권리는 2024.12.09 김포세무서장의 압류입니다. 임정연의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 64,400,000원에서는 집행비용 1,559,200원을 제외한 62,840,800원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 37,159,200원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 7층 711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제14층 건물 내 제7층 제711호 · 사용승인 2020.06.10 |
| 소유자 | 주식회사지티디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 실제 임차인은 임정연 1명입니다. 2026.07.23의 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 1번 임차권의 확정일자를 2022.06.07로 정정한 경정등기입니다. 임정연의 전입일 2022.06.20은 말소기준권리인 2024.12.09 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정연 | 7층 711호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.06.20 | 2022.06.07 | 2024.07.02 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자로 등기되어 있습니다. 다만 임차인 자료상 임정연은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않으므로, 보증금 100,000,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰해도 실질취득액은 약 1억으로 수렴
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당액이 커집니다. 따라서 최저가 하락분이 그대로 매수인의 가격 이익으로 남지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 64,400,000원 | 37,159,200원 | 101,559,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 45,080,000원 | 56,131,440원 | 101,211,440원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 31,555,999원 | 69,412,009원 | 100,968,008원 |
현재 회차의 실질취득액 101,559,200원은 감정가 92,000,000원보다 9,559,200원 높아 감정가의 110.4% 수준입니다. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 반대로 인수액이 증가해 실질취득액은 각각 101,211,440원, 100,968,008원으로 약 1억 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 임정연 보증금 | 100,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 37,159,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 711호입니다. 사용승인은 2020.06.10입니다.
- 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 소로, 서측 및 북측 대로·중로의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(풍무2) 등에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 64,400,000원이 아니라 인수액 37,159,200원을 합친 101,559,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 45,080,000원으로 내려가지만 인수액은 56,131,440원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 임차권 경정 확인. 2026.07.23 경정등기로 확정일자가 2022.06.07로 정정된 내용을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 주거 점유관계와 실제 인도 상태를 확인해 낙찰 후 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 세금 압류. 2024.12.09 김포세무서장 압류가 말소기준권리로 기재되어 있으므로 해당 권리와 매각조건을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 64,400,000원이라는 최저가보다 100,000,000원의 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 62,840,800원이고, 남는 37,159,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그 결과 현재 회차 실질취득액은 101,559,200원으로 감정가 92,000,000원의 110.4%입니다.
더 유찰되어도 구조는 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 101,211,440원, 3회 유찰 시 100,968,008원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 승계액입니다.
