인천지방법원 2026타경30262. 부천시 원미구 상동 성산리치빌 에이동 5층 502호의 다세대주택입니다. 소유자 김환은 2021.05.26. 거래가액 244,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 임차권등기가 아니라, 그보다 앞선 2021.05.06. 전입·점유입니다. 임차인 김상철은 보증금 244,000,000원, 확정일자 2021.04.13.을 갖고 있고, 말소기준인 2022.10.19. 부천시 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
따라서 현재 회차에서 보증금이 전액 배당되면 매수인 인수는 없지만, 낙찰가가 내려가 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형으로 바뀝니다. 실제 시나리오도 1회 유찰에서 37,345,600원, 2회 유찰에서 78,836,480원의 인수를 계산하고 있습니다. 즉 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “낙찰가는 내려가도 인수금이 붙어 실질취득가가 높은 수준에 머문다”가 이 물건의 정확한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 319-7 성산리치빌 에이동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 석천로16번길 24 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 제5층 제502호 · 거래비교 면적 58.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인일 2014.04.04. |
| 소유자 | 김환 (2021.05.26. 매매 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 임차인의 전입일이 핵심
말소기준은 2022.10.19. 부천시 압류입니다. 그 이후 나주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2023.06.02. 등기된 김상철의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 그러나 김상철은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2021.05.06. 전입·점유와 2021.04.13. 확정일자를 갖고 있으므로, 등기 자체의 소멸과 별개로 미배당 보증금에 대한 대항력 인수 가능성이 실제로 존재합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상철 | 건물의 전부 | 244,000,000원 | 2021.05.06. | 2021.04.13. | 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김상철은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며, 보증금은 244,000,000원 한 건만 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려갔는데 신건은 126.4%
성산리치빌(A,B동)은 16세대, 2014.04.04. 사용승인된 다세대주택입니다. 거래비교 면적 58.14㎡의 확인된 거래 7건은 아래와 같습니다. 전체 평균은 239,428,571원이지만, 과거 270,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.14㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 58.14㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2023.11 | 58.14㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 58.14㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2021.12 | 58.14㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 58.14㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 58.14㎡ | 2 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 208,000,000원 |
최신 거래는 200,000,000원, 최근 12개월 평균은 208,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.5% 낮아 하락 추세로 집계됩니다. 그런데 현재 최저가 263,000,000원은 최근 평균의 126.4%이고, 과거 고가가 섞인 전체 평균 239,428,571원과 비교해도 109.8%입니다. 어느 기준으로 보더라도 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 김상철 보증금 | 244,000,000원 | 244,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 14,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김상철의 보증금 244,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 14,518,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당은 229,482,000원이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 263,000,000원 | 0원 | 263,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 37,345,600원 | 247,745,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 78,836,480원 | 247,156,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 입지. 부천여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 중동역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2014.04.04.입니다.
- 도로. 토지 북측으로 약 10미터 내외, 동측과 남서측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 다세대주택 건부지이며 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 거래규모. 성산리치빌(A,B동)은 총 16세대이며 거래비교 면적 58.14㎡의 확인 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검증. 신건 263,000,000원은 최근 12개월 평균 208,000,000원의 126.4%, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 1회 유찰 시 210,400,000원 + 인수 37,345,600원, 2회 유찰 시 168,320,000원 + 인수 78,836,480원으로 보세요.
- 임차인 김상철 확인. 전입·점유 2021.05.06., 확정일자 2021.04.13., 보증금 244,000,000원으로 말소기준보다 선순위 대항력을 갖습니다.
- 세금·압류 확인. 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구·명도 연동 확인. 임차인은 배당요구를 했고 현재 회차 계산에서는 전액 배당이지만, 실제 배당액과 명도 조건은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -17.5%로 하락 추세입니다. 과거 270,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 잘 내려가지 않는다”
이 사건은 신건에서 낙찰되면 임차보증금 244,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 그렇다고 안전하고 저렴한 물건은 아닙니다. 현재 263,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 208,000,000원의 126.4%이고, 최신 거래도 200,000,000원입니다. 시장 흐름 역시 -17.5% 하락 추세입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 김상철은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하면 미배당액이 매수인에게 인수됩니다. 1회 유찰의 실질취득은 247,745,600원, 2회 유찰도 247,156,480원으로 최근 시세보다 높습니다. 따라서 이 물건은 현재는 가격이 높고, 유찰 뒤에는 대항력 인수가 가격 하락을 상쇄하는 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면, 최저가 숫자만으로는 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
