156,800,000원
인천지방법원 2026타경30266. 부천시 원미구 약대동 골든탑스 4층 401호, 전용 35.23㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 김은희는 2021.05.03 확정일자를 받고 2021.05.25 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.10.11 국민행복기금 가압류이므로, 김은희는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 156,800,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 74,195,200원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 부담으로 이어지므로, 156,800,000원짜리 물건을 사는 구조가 아니라 230,995,200원을 부담하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 133-12 골든탑스 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.23㎡ · 지하1층/지상6층 건물 중 4층 · 골든탑스 16세대 |
| 소유자 | 박기찬 (2021.06.11. 소유권이전, 거래가 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
실제 임차인은 1명, 김은희입니다. 보증기관 명의의 임차인 신고나 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2023.06.23 접수되어 말소기준권리보다 뒤지만, 대항력의 기준이 되는 주민등록·점유는 이미 2021.05.25에 갖춰졌습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당액의 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 · 건물의 전부 | 2021.05.25 | 2021.05.03 | 228,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 74,195,200원 |
② 가격 비교 — 최저가 66.8%가 아니라 실질취득 98.4%
골든탑스 전용 35.23㎡·36.14㎡ 실거래 표본은 총 5건이고, 거래 시점은 2021.06~2021.08입니다. 제공된 실거래 평균은 234,700,000원, 최신 거래는 2021.08의 239,000,000원입니다. 표본 자체가 2021년에 집중돼 있어 2026년 매각 시점의 현재 시세라고 단정하기에는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.14㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 36.14㎡ | 4 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 36.14㎡ | 4 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 36.14㎡ | 6 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 35.23㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 234,700,000원 |
최저가 156,800,000원만 실거래 평균 234,700,000원과 비교하면 66.8%로 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 현재 회차 실질취득액은 230,995,200원으로, 실거래 평균의 98.4%, 최신 거래 239,000,000원의 96.7% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 66.8%에 사는 물건”으로 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 156,800,000원 | 74,195,200원 | 230,995,200원 |
| 2회 유찰 시 | 109,760,000원 | 120,576,640원 | 230,336,640원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 152,950,976원 | 229,782,976원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김은희 보증금 | 228,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,278,912원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,300,488원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,995,200원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 임차보증금 228,000,000원을 충족하지 못해 74,195,200원이 남습니다. 이 금액이 매수인 인수액입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 별도의 매수인 인수액으로 계산되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근. 유사한 다세대주택·단독주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 함께 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.01.28 준공된 골든탑스 16세대. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물이며 위생·급수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 평탄지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,166,000원/㎡입니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 제공된 실거래 표본은 5건이고 가장 최신 거래가 2021.08입니다. 16세대 다세대주택인 만큼 2026년 매각 시점의 현재 가격과 거래 속도는 과거 표본만으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차 기준 156,800,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 74,195,200원을 합치면 230,995,200원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 120,576,640원·152,950,976원으로 증가해 실질부담은 약 2.3억원에 머뭅니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김은희의 보증금 228,000,000원, 배당요구와 우선변제권 행사, 실제 배당액을 매각 전후 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시일은 확인되지만 입찰 시점의 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 원본 대조. 제공 실거래가 2021년 거래에 집중돼 있으므로 입찰 전 최신 동일·유사면적 실거래 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 실제 조세 배당 등은 매각대금 배당과 실질취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 최저가와 반대 방향입니다. 1회 유찰로 최저가가 156,800,000원까지 내려왔어도, 대항력 있는 임차인의 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차 미배당액 74,195,200원을 합치면 실질취득은 230,995,200원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 총부담은 각각 230,336,640원·229,782,976원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
제공 실거래 평균 234,700,000원과 비교해도 현재 실질취득액은 98.4% 수준이며, 최신 표본 역시 2021.08 거래라 현재 시세 우위를 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 30% 할인”이 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 약 2.3억원의 실질취득 부담을 감수할 수 있는가입니다.
