수원지방법원 2024타경5986. 이천시 대월면 대흥리 489-16의 토지와 그 지상 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 353.0㎡의 대지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 거실·주방·욕실·다용도실·창고·보일러실·현관, 2층은 방3·욕실2·가족실·드레스룸으로 이용 중입니다.

권리분석의 핵심은 김현호입니다. 김현호는 2020.11.04 전세금 300,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 임대차를 바탕으로 2025.01.21 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이름과 보증금이 동일한 동일 임차관계이므로 이를 600,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 보증금은 300,000,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 보증금 승계는 별개다

권리 산정상 기준은 2019.12.17 이천시 압류로 잡혀 있습니다. 등기 순서만 보면 2020.11.04 전세권과 2025.01.21 임차권은 그 뒤에 놓입니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서는 별도로 을구 3번 전세권설정등기와, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기를 명시하면서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다. 따라서 “등기상 매각으로 소멸”이라는 문구만 보고 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.

김현호는 전세권자이면서 임차권등기권자이지만 동일한 300,000,000원 임대차보증금에 관한 권리입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담이 거의 내려가지 않는다

현재 회차 가정 매각대금은 303,011,000원입니다. 집행비용 5,042,154원을 먼저 빼고 김현호에게 297,968,846원을 배당하면 보증금 300,000,000원 중 2,031,154원이 남습니다. 명세서 문구에 따르면 이 잔액이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득 부담은 305,042,154원입니다.

즉 2회·3회 유찰로 최저가가 212,107,700원, 148,475,390원까지 내려가도 보증금 미배당액이 각각 커지기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 계속 300,000,000원 부근에 머뭅니다. 특히 낙찰가가 보증금 300,000,000원 아래로 내려간 뒤에는 낙찰가 하락분 대부분이 인수 보증금 증가로 상쇄됩니다. 이 물건은 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,011,000원 가정)

채권 총액 307,912,411원 중 297,968,846원이 배당되는 가정이며 총 미배당은 9,943,565원입니다. 이 중 김현호 보증금 미배당 2,031,154원은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상이고, 박순자의 7,912,411원은 현재 배당 가정에서 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 김현호의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 2층 단독주택이며 토지와 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
• 입지. 경기도 이천시 대월면 대흥리 소재 대월체육공원 북측 인근. 전원주택·농가주택·농경지·임야가 혼재한 전원주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대지 353.0㎡, 자연녹지지역, 완경사·사다리형, 세로각지(가). 공시지가 174,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 2층, 사용승인일 2017.02.28. 외벽 석재붙임, 하이샷시 창호, 급·배수·위생설비 및 LPG가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 전원주택지대의 단독주택 + 토지 물건으로, 가격 판단 시 토지·건물 상태와 실제 지역 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 볼 것. 현 회차는 303,011,000원이 아니라 미배당 보증금을 더한 305,042,154원이 기본 출발점입니다.
• 김현호 보증금 300,000,000원 중복 합산 금지. 전세권과 임차권등기가 모두 존재하지만 실제 임차인은 김현호 1명입니다.
• 명세서 원문 확인. “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 우선배당 여부와 금액에 따라 김현호의 미배당 보증금이 더 늘어날 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 크게 내려가지만 보증금 인수액이 함께 증가해 실질취득은 300,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황·경계·부속건물 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 현장 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “3억 보증금 구조”를 봐야 한다

이 사건의 함정은 최저가가 아닙니다. 감정가 432,873,200원에서 1회 유찰돼 최저가가 303,011,000원까지 내려왔지만, 김현호의 보증금 300,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차에서도 2,031,154원이 남아 실질취득은 305,042,154원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 보증금이 커져 실질 부담이 계속 300,000,000원 부근에 머뭅니다.

따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, “보증금 300,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 인수형 경매”로 접근해야 합니다. 여기에 당해세가 개입하면 인수액은 더 늘어날 수 있고, 확인 가능한 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액의 시장 대비 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 권리구조와 가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.