인천지방법원 2026타경30268. 부천시 원미구 원미동 휴앤빌 3층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 감정가의 70%인 202,300,000원까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 이정훈은 2021.06.03 전입·점유, 2021.04.09 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2021.08.02 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 구조이며, 보증금 300,000,000원 가운데 배당으로 회수하지 못하는 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
현재 매각가 202,300,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,632,200원을 제외한 198,667,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 101,332,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 더 낮아져도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 핵심 비교 기준은 보증금 300,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 84-30 휴앤빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 57.88㎡ · 지상5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 고진숙 · 2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 202,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,987,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2021.08.02 국의 압류입니다. 그 뒤의 국민행복기금 가압류, 부천시·국민건강보험공단·서울특별시성북구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이정훈의 전입·점유는 2021.06.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.06.27이지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유가 앞서 있으므로 미배당 보증금 위험은 별도로 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 건물의 전부 · 주거 | 2021.06.03 | 2021.04.09 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3억 수준으로 비교
휴앤빌은 12세대, 사용승인일은 2015.10.30입니다. 확인되는 실거래는 전용면적 기준으로 2021.06 300,000,000원, 2024.03 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 230,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 -23.3% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 52.39㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 57.88㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
표면적인 최저가 202,300,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 88.0%입니다. 그러나 이 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 이 사건은 실질취득 약 300,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최신 거래 230,000,000원보다 실질부담 기준이 높고, 최근 거래 추세도 -23.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,632,200원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금 | 300,000,000원 | 198,667,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 15,264,725원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,987,529원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 101,332,200원으로 매수인 인수 대상이 됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으며, 위 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 202,300,000원 | 101,332,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 141,610,000원 | 161,172,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,127,000원 | 203,057,286원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·소규모 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2015.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조·경량철골조 스라브지붕 지상5층 건물 내 3층 301호입니다. 승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 포장도로, 서측 약 3미터 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,343,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 확인되는 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건으로, 최근 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 202,300,000원에 매수인 인수 101,332,200원이 붙는 구조입니다. 이 사건은 실질취득 약 300,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당·인수 재확인. 이정훈의 전입 2021.06.03, 확정일자 2021.04.09, 보증금 300,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 효과 오판 금지. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 각각 161,172,540원, 203,057,286원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 265,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 230,000,000원과 -23.3% 추세를 우선해 가격을 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 우선순위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.023억”이 아니라 “실질취득 3억 수준”인 사건
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 감정가 289,000,000원에서 202,300,000원까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 300,000,000원이라는 점이 훨씬 중요합니다. 현재 회차에서 임차인 배당은 198,667,800원, 미배당 보증금은 101,332,200원으로 계산됩니다.
따라서 가격 비교 역시 최저가 202,300,000원을 최근 시세 230,000,000원과 비교해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질취득 부담은 보증금 300,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -23.3%입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 인수액이 늘어나는 구조이므로, “유찰 = 실질가격 하락”으로 연결되지 않는 대항력 인수형 사건입니다.
