의정부지방법원 2025타경64454. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임5차 21층 2112호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)이며 복층구조와 다락이 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자 박진일의 소유권이전등기와 송포농업협동조합 근저당은 모두 2025.02.12. 접수됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그러나 임차인 박성연은 그보다 하루 앞선 2025.02.11. 전입신고와 점유를 마치고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 뒤늦게 등기된 을구 2번 주택임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 선행한 전입·점유에 기초한 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 매각물건명세서도 보증금 48,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 조건부 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 제21층 제2112호 · 도래울로 111 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 사건 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 복층구조 및 다락 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 4층, 지상 24층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 박진일 · 소유권이전등기 2025.02.12. · 매매원인 2021.10.21. · 거래가액 278,414,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 135,730,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 163,949,307원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2025.02.12. 송포농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 주택임차권등기도 말소기준 이후 등기이므로 등기 자체는 소멸하지만, 임차인의 전입·점유·확정일자는 근저당보다 하루 빠릅니다. 따라서 이 사건은 단순한 후순위 임차권 말소형이 아니라, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는지를 확인해야 하는 사건입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 계약금액 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2025.02.11. | 2025.02.11. | 보증금 48,000,000원 월차임 550,000원 | 2025.11.27. | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 135,730,000원으로 감정가 277,000,000원의 49%입니다. 할인 폭은 크지만, 이 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이고 복층구조로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격과 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 135,730,000원 | 85,029,780원 | 106,970,220원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 95,011,000원 | 44,900,802원 | 147,099,198원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 66,507,699원 | 16,910,560원 | 175,089,440원 | 0원* |
각 회차 시나리오에서는 임차보증금 전액배당을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 유찰이 거듭될수록 송포농업협동조합 근저당의 미배당액은 106,970,220원 → 147,099,198원 → 175,089,440원으로 증가합니다. 근저당 미배당금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 임차보증금 배당이 유지되는지는 회차별 실제 배당표로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,220원 |
| 1. 임차인 박성연 보증금 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송포농업협동조합 | 192,000,000원 | 85,029,780원 |
| 근저당 미배당 | - | 106,970,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | - | 0원* |
현재 배당 추정에서는 집행비용 2,700,220원을 먼저 공제하고 임차인 박성연에게 보증금 48,000,000원을 전액 배당한 뒤, 송포농업협동조합에 85,029,780원을 배당합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 대규모 아파트단지와 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 복층구조와 다락이 있는 것으로 조사됐습니다. 사건 분류인 근린시설과 실제 공부상 용도를 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 재검산. 임차인 박성연의 보증금 48,000,000원이 실제로 전액 배당되는지, 집행비용과 조세채권을 포함한 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 잔액 인수. 전액배당이 되지 않으면 미배당 보증금은 매수인 인수로 바뀝니다. 입찰가에 가능한 인수액을 더한 금액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도 주체, 배당 후 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건상 근린시설 분류, 공부상 업무시설(오피스텔), 복층 및 다락의 현황을 건축물대장·집합건축물대장·현장조사로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*은 결과가 아니라 전제다”
이 물건은 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 135,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 임차인 박성연입니다. 전입·점유·확정일자가 말소기준 근저당보다 빠르고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.
현재 예상배당대로라면 보증금 48,000,000원이 전액 배당돼 인수액은 0원*, 권리상 실질취득금액은 135,730,000원입니다. 다만 이 결론은 임차보증금 전액배당이 유지될 때만 성립합니다. 또한 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 메리트가 확인된 것은 아닙니다. 배당은 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 모두 확인해야 입찰 판단이 완성됩니다.
