🏷️ 감정가 49% 💸 인수 100,000,000원 🧮 실질취득 958,281,000원 🔁 2회 유찰
대전지방법원 2025타경12153. 천안시 동남구 목천읍 운전리 436-2의 대지와 건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 주건물이 1종근린생활시설 사무실, 부속건물이 1종근린생활시설 창고입니다. 감정가는 1,751,594,000원이지만 2회 유찰되며 현재 최저매각가는 858,281,000원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 먼저 점유·임차관계를 봐야 합니다. 예홈건설(주)의 전입신고일은 2018.12.21로, 말소기준권리인 천안축산업협동조합 근저당의 설정일 2024.06.18보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 우선변제권은 없어 배당으로 회수되지 않으며, 배당표상 이 금액 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 436-2 · 종합휴양지로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주건물 1종근린생활시설(사무실) · 부속건물 1종근린생활시설(창고) |
| 토지 | 2,154.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 유제봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,751,594,000원 / 858,281,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,085,955,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 지워져도 임차보증금 1억은 남는다
등기부상 말소기준권리는 2024.06.18 천안축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,231,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 천안시 압류, 삼성카드·토스뱅크·직산농협· 서민금융진흥원·서울서부신용협동조합·천안배원예농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이병훈 전세권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 예홈건설(주) | - | 2018.12.21 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 윤충열 | 사무실 일부 | 2025.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
윤충열은 사무실 일부를 점유하며 전입일이 2025.02.06으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 8.58억이 아니라 ‘9.58억’을 본다
현재 최저매각가는 858,281,000원입니다. 그러나 매수인이 떠안을 예홈건설(주)의 보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 958,281,000원입니다. 즉 입찰가격을 검토할 때 기준점은 최저가만이 아니라 최저가 + 인수금액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 858,281,000원 | 100,000,000원 | 1,018,056,028원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 600,796,700원 | 100,000,000원 | 1,272,965,485원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 420,557,690원 | 100,000,000원 | 1,451,402,105원 |
③ 예상배당표 (매각가 858,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,982,810원 |
| 인수 · 예홈건설(주) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천안축산업협동조합 | 1,231,200,000원 | 847,298,190원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,880,841원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 이병훈 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 7,186,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 직산농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,642,504원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울서부신용협동조합 | 109,442,700원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 천안배원예농업협동조합 | 32,002,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 858,281,000원에서는 집행비용 10,982,810원을 제외한 847,298,190원이 천안축산업협동조합 근저당에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 예홈건설(주)의 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 목천중앙공원 북동측에 위치하며 주위에 상업용시설, 관광휴양시설, 취락 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주건물과 부속건물 모두 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물이며, 주건물은 사무실, 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 2,154.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 완경사·사다리형·중로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 858,281,000원에 인수 보증금 100,000,000원을 더한 958,281,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 예홈건설(주) 점유 확인. 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액 인수 구조이므로 실제 점유, 임대차 존속상태, 보증금 반환관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 윤충열 점유 확인. 사무실 일부 점유자로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 인도 범위와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건 관련 금액 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 체납관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 목조지붕 비가림시설은 매각에 포함되지만 골프연습용 타격게이지와 견사는 매각에서 제외됩니다. 경계·철거·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 물건이므로 건물·토지·제시외 시설의 실제 위치와 이용범위를 함께 확인해야 합니다.
- 49% 할인만으로 가치판단 금지. 대지와 근린생활시설 사무실·창고가 결합된 물건이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 임대수요·사용가치·환금성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 1억 인수”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,751,594,000원에서 최저가 858,281,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘반값’이 아닙니다. 예홈건설(주)의 전입은 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2018.12.21이고, 보증금 100,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 실질취득은 958,281,000원입니다.
후순위 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하지만, 점유관계와 인수보증금은 별도로 남습니다. 여기에 압류 관련 당해세 가능성, 사무실 일부 점유자의 보증금 미상, 일부 제시외 건물의 매각 제외까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 “실제 얼마를 부담하고 어떤 점유관계를 넘겨받는가”입니다.
