수원지방법원 2024타경5993. 여주시 오학동 비아트리스 203동 6층 601호, 전용 72.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 단순히 “30% 할인”으로 보면 싸 보일 수 있지만, 동일 면적 시세 산정 평균은 150,000,000원이고 최신 거래는 2022.07의 155,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균 대비 121.3%로, 가격 자체가 시세 이하가 아닙니다.
권리관계는 더 주의해야 합니다. 말소기준권리는 2021.12.17 김계수의 가압류 240,000,000원인데, 임차인 구대회와 이솔이의 전입일은 모두 2020.02.25로 그보다 빠릅니다. 이솔이는 2020.02.26 확정일자와 140,000,000원 보증금, 2024.06.25 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 구대회 역시 선순위 전입자로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 부담할 금액을 단정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 도예로 85-14, 203동 6층601호 (오학동,비아트리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.11㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 알파인투자금융대부주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 158,180,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2021.12.17 김계수 가압류 240,000,000원입니다. 이후 유동균 근저당 100,000,000원, 국민건강보험공단·국·양평군·여주시 압류, 2024타경5993 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개입니다. 구대회와 이솔이의 전입일이 모두 말소기준보다 빠르기 때문에 임차보증금 인수 가능성을 먼저 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구대회 | 2020.02.25 | - | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 이솔이 | 2020.02.25 | 2020.02.26 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 · 임차권등기 |
② 시세 비교 — 1회 유찰해도 평균의 121.3%
비아트리스 203동 동일 면적 72.11㎡의 거래 표본은 3건입니다. 평균은 150,000,000원, 최고 160,000,000원, 최저 135,000,000원이며 최신 거래는 2022.07의 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 72.11㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 72.11㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 72.11㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 평균 | 72.11㎡ | 3건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 182,000,000원은 평균 150,000,000원보다 32,000,000원 높고, 최신 거래 155,000,000원보다도 27,000,000원 높습니다. 최저가 ÷ 시세 평균은 121.3%이므로 1회 유찰했다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 이솔이 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김계수 | 240,000,000원 | 38,652,000원 |
| 3. 근저당권 · 유동균 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이솔이 | 158,180,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이솔이 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 이솔이 관련 산정 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 배당액이 달라질 수 있고, 구대회 보증금은 확인되지 않아 별도의 인수 가능성이 남습니다.
④ 추가 유찰 — 이솔이 보증금이 인수로 전환된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 182,000,000원 | 0원 | 182,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 127,399,999원 | 15,183,601원 | 142,583,600원 |
| 3회 유찰 시 | 89,179,999원 | 52,825,241원 | 142,005,240원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 127,399,999원으로 내려가지만 이솔이에게 배당되지 못한 15,183,601원을 매수인이 인수해 실질취득은 142,583,600원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 89,179,999원에 인수액 52,825,241원이 더해져 142,005,240원입니다. 대항력 있는 이솔이의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 바뀌므로, 최저가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오학초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물 중 6층 601호입니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 자연보전권역, 준보전산지, 배출시설설치제한지역 등이 포함되며 공시지가는 426,200원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구대회 보증금 확인. 선순위 대항력 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액 확인 전에는 총 인수액과 입찰상한을 확정하기 어렵습니다.
- 이솔이 배당잔액 확인. 현재 회차에서는 전액 배당 계산이지만, 추가 유찰 시 미배당 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단, 국, 여주시, 양평군 관련 압류가 있으며 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 182,000,000원은 시세 산정 평균 150,000,000원의 121.3%이고 최신 거래 155,000,000원보다 높습니다.
- 점유·명도. 임차관계가 존재하므로 점유현황과 실제 거주자, 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
감정가 260,000,000원에서 182,000,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 시세 산정 평균은 150,000,000원이고 최신 거래는 155,000,000원으로, 현재 최저가는 여전히 시세 이상입니다. 동시에 2020.02.25 전입한 대항력 임차인이 2명이고, 이솔이 보증금은 140,000,000원, 구대회 보증금은 미상입니다. 현재 회차에서는 이솔이 보증금이 전액 배당되지만 구대회 위험은 남고, 더 유찰되면 이솔이의 미배당 보증금까지 매수인 인수로 전환됩니다. 가격도 보류, 권리도 확인 우선. 구대회 보증금과 세금 우선순위를 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어려운 물건입니다.
