인천지방법원 2026타경30287. 김포시 고촌읍 신곡리 스카이스퀘어3의 11층 1101호 오피스텔입니다. 감정가 211,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 저렴해 보이지만, 이 사건의 실제 가격 구조는 낙찰가만으로 설명되지 않습니다.

임차인 이정환은 2022.05.27. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.28.입니다. 김포시 압류가 등기된 2023.12.04.보다 앞선 임차인으로, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 보증금은 190,000,000원입니다.

현재 매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 보증금 중 144,832,200원이 배당되고 45,167,800원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로, 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 실질취득금액이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2023.12.04. 김포시 압류입니다. 해당 압류와 이후의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만, 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 전부 소멸한다는 것은 다릅니다.

이정환의 전입·점유는 압류보다 앞선 2022.05.27.부터입니다. 임차권등기는 2024.05.28.에 이루어졌지만, 대항력 판단에서는 등기일만이 아니라 기존 전입·점유 관계를 함께 보아야 합니다. 현재 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하므로 미배당액이 매수인에게 남는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임차인으로 별도 중복 집계하지 않으며, 실제 임차인은 이정환 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 207,344,093원은 임차보증금과 별개의 배당 항목으로 표시하되, 이를 매수인 인수 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

감정가는 211,000,000원이며, 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 그러나 보증금 미배당액을 반영하면 실제 취득 부담은 다음과 같습니다.

최저가와 보증금 인수액의 합계는 192,867,800원입니다. 보증금 자체가 190,000,000원이므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지됩니다. 현재 실질취득액과 보증금의 차이는 예상 집행비용에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)

매각대금 147,700,000원 중 추정 집행비용 2,867,800원을 제외한 144,832,200원이 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 부족분 45,167,800원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 전액 미배당으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 추정 배당표입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 유지

실질취득 = 각 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 회차별 금액은 예상배당을 전제로 하며 실제 낙찰가·집행비용·배당순위 등에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 회차 최저가는 147,700,000원이지만 총부담은 192,867,800원입니다. 이후 2회 유찰 시나리오에서는 최저가가 103,390,000원으로 내려가면서 인수액이 88,857,460원으로 증가하고, 실질취득은 192,247,460원입니다.

3회 유찰 시나리오에서도 최저가는 72,373,000원까지 내려가지만, 인수액이 119,329,714원으로 늘어나 실질취득은 191,702,714원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드라인 고촌역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 및 이용. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물의 11층 1101호이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 난방·위생설비·엘리베이터·화재탐지 및 경보기·소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 12m, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역이며 고도지구, 성장관리권역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 관할 부서의 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 토지. 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,951,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 업무시설 입지이지만, 실제 시장에서의 매도 가능 가격과 거래 속도는 최근 오피스텔 실거래 확인이 필요합니다. 감정가나 과거 소유자의 취득가만으로 현재 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 설정. 현재 최저가 147,700,000원에 보증금 인수 45,167,800원을 더한 192,867,800원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 임차인 대항력 및 인수 확인. 이정환의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 및 보증금 부족분. 집행비용과 우선배당 내용에 따라 부족분이 달라질 수 있습니다. 최종 배당액과 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구. 신청채권자 청구액은 207,344,093원이며 현재 예상배당은 0원입니다. 이 금액을 임차보증금 인수액에 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득은 약 1.9억원입니다. 최저가 하락분만 보고 투자수익이 증가한다고 계산하면 안 됩니다.
• 최근 실거래 확인. 같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 거래가, 거래 시점과 개별 호실의 상태를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 임차인 점유 및 명도. 임차보증금 잔액이 인수되는 구조이므로, 보증금 반환과 점유 이전의 관계를 검토하고 임차인과의 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 내역을 확인해야 합니다. 현재 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되어 있지 않습니다.
• 원본 서류 대조. 매각기일과 매각조건의 변동 여부를 확인하고, 최종 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 기준으로 권리 인수 여부를 재점검해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 1.477억, 실질취득은 약 1.93억”

이 사건은 최저가 하락을 가격 할인으로 그대로 받아들이면 위험한 오피스텔입니다. 감정가 211,000,000원에서 최저가가 147,700,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이정환의 보증금 190,000,000원 가운데 45,167,800원을 인수할 것으로 예상됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 192,867,800원입니다. 추가 유찰 시에도 부족한 임차보증금을 매수인이 더 부담하는 구조이므로, 총취득 부담은 약 1.9억원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

김포시 압류 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 부족분은 별도로 남습니다. 현재 이 부담을 해소하는 확약은 확인되지 않습니다.

결론적으로 가격 비교는 최저매각가가 아닌 실질취득액으로 해야 합니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 실질취득액의 시세 대비 경쟁력은 판단을 보류해야 합니다. 임차보증금의 최종 인수 범위, 배당액, 실제 점유관계와 실거래 시세를 확인하는 것이 이 물건의 핵심 검토사항입니다.