159,600,000원
인천지방법원 2026타경30298. 부천시 소사구 괴안동 하이트캐슬 비동 2층 201호, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 159,600,000원으로 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차권자 신종민의 주민등록일자·점유개시일자가 2022.04.27이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.05.26 인천광역시부평구청장 압류입니다. 따라서 신종민은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차의 예상배당은 집행비용 3,034,400원을 먼저 차감한 뒤 신종민에게 156,565,600원이 배당되는 구조입니다. 보증금 220,000,000원 중 미배당 63,434,400원이 남으므로, 낙찰가 159,600,000원과 합친 실제 부담은 223,034,400원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당분이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-10 하이트캐슬 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 소유자 | 이양세 · 2021.02.25 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,915,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 비교 실거래 | 2021.09 · 43.64㎡ · 3층 · 220,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 이양세는 2021.02.25 소유권을 취득했고, 신종민은 2022.03.14 확정일자를 받은 뒤 2022.04.27 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.05.26 압류보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있습니다. 이후 압류들과 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 대항력 임차인의 보증금 미배당분까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신종민 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.27 | 2022.03.14 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
2024.05.07 임차권등기 후 2024.08.12 점유개시일자를 2022.04.27로 경정한 기록이 있습니다. 이는 기존 임차권의 경정으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
하이트캐슬의 비교 가능한 실거래는 2021.09, 43.64㎡, 3층, 220,000,000원 1건입니다. 대상면적은 45.85㎡로 면적 매칭이 되어 있습니다. 현재 최저매각가 159,600,000원만 보면 실거래 220,000,000원보다 낮지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미를 왜곡합니다. 실제 매수 부담은 임차인 인수액을 합친 223,034,400원이기 때문입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 159,600,000원 | 63,434,400원 | 223,034,400원 |
| 2회 유찰 시 | 111,720,000원 | 110,644,080원 | 222,364,080원 |
| 3회 유찰 시 | 78,204,000원 | 143,603,672원 | 221,807,672원 |
즉 1회에서 3회 유찰까지 낙찰가는 크게 내려가지만, 매수인의 인수액이 반대로 커져 실질 부담은 220,000,000원 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 현재 회차 실질취득 223,034,400원은 비교 가능한 실거래 220,000,000원보다 높습니다. 이 사건에서 “감정가 대비 70%”나 “최저가가 실거래의 72.5%”라는 숫자는 매수인의 실제 부담을 나타내는 지표가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 신종민 보증금 | 220,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,915,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 신종민의 보증금 중 156,565,600원이 배당되고 63,434,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액 240,915,990원은 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중이며, 하이트캐슬은 24세대입니다.
- 입지. 부천동중학교 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 소사구청 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,247,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 725.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 확인. 현재 최저가 159,600,000원에 인수 63,434,400원을 더한 223,034,400원이 실제 부담의 출발점입니다.
- 대항력 임차인 보증금. 신종민의 보증금 220,000,000원과 배당 후 미배당액을 기준으로 인수액을 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 111,720,000원·78,204,000원으로 내려가지만 인수액은 110,644,080원·143,603,672원으로 커집니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.08.12 등기된 3-2 임차권경정은 기존 신종민 임차권의 점유개시일자를 2022.04.27로 바로잡은 기록입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2021.09의 220,000,000원 1건이므로 개별 물건 상태와 현재 가격대는 별도로 대조해야 합니다.
- 토지거래 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “159,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 표면적인 할인율과 실제 부담이 완전히 다릅니다. 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 159,600,000원으로 낮아졌지만, 신종민의 전입 2022.04.27이 말소기준권리 2022.05.26보다 빠릅니다. 보증금 220,000,000원 중 현재 회차에서 156,565,600원만 배당되고 63,434,400원이 매수인에게 남아, 실질취득은 223,034,400원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 커져 2회 유찰 시 실질 부담 222,364,080원, 3회 유찰 시 221,807,672원으로 보증금 220,000,000원 부근에 계속 묶입니다. 비교 가능한 실거래도 220,000,000원이므로, 이 물건의 가격 판단 기준은 159,600,000원의 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부까지 확인해야 하므로, 단순한 후순위 소멸형보다 권리분석과 배당 확인이 중요한 사건입니다.
