인천지방법원 2026타경30358. 부천시 원미구 심곡동 소재 5층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 이 사건의 권리분석은 최저매각가 172,900,000원 자체보다 임차보증금 220,000,000원의 미배당분이 얼마 남느냐를 먼저 봐야 합니다. 임차인 허은진은 2021.09.27 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.21입니다. 말소기준으로 계산된 2022.06.10 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인이며, 배당요구도 되어 있습니다.
2023.10.05 주택임차권등기가 설정돼 있고 이 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 임차권등기의 말소와 보증금 채무의 소멸은 같은 문제가 아닙니다. 선순위 대항력을 가진 임차인이 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 172,900,000원 매각가 가정에서는 집행비용 3,220,600원과 임차인 배당 169,679,400원으로 매각대금이 소진되고, 보증금 부족분 50,320,600원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-14 3층302호 · 도로명 장말로293번길 14-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 양천쉐르빌 · 전용 60.08㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 장훈 (2021.10.18 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,798,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2010.12.28 설정된 순천동부교회신용협동조합 근저당권 210,000,000원은 2011.05.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 계산된 말소기준은 2022.06.10 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 미추홀구·부천시 압류, 2023.10.05 임차권등기, 2026.02.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허은진 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 220,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.07.21 배당요구 2023.10.05 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 현재 추정 승계 50,320,600원 |
보증금은 220,000,000원이고 배당요구가 되어 있어 먼저 배당을 받지만, 현재 회차의 매각대금 자체가 보증금보다 작습니다. 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 169,679,400원이 배당되는 계산이므로 50,320,600원이 부족합니다. 이 부족분을 합산하면 현재 회차 매수인의 실질취득 부담은 172,900,000원 + 50,320,600원 = 223,220,600원입니다.
② 가격 비교 — 최저가 82.3%라는 숫자에 속으면 안 된다
양천쉐르빌은 8세대 규모이고, 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 210,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.03 · 200,000,000원입니다. 최저매각가 172,900,000원만 놓으면 평균 지표의 82.3%이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함하면 판단이 뒤집힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 58.64㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 60.08㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 2건 | 210,000,000원 |
현재 실질취득 223,220,600원은 평균 지표 210,000,000원보다 13,220,600원 높고 약 106.3%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 23,220,600원 높은 수준입니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세의 82.3%라서 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득액입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 172,900,000원 | 50,320,600원 | 223,220,600원 |
| 2회 유찰 시 | 121,029,999원 | 101,464,421원 | 222,494,420원 |
| 3회 유찰 시 | 84,720,999원 | 137,203,979원 | 221,924,978원 |
회차별 합산 부담 차이는 집행비용 추정 등 배당구조의 영향이 반영된 값입니다. 핵심은 낙찰가 하락분 상당액이 임차보증금 미배당 인수로 이동한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 허은진 보증금 | 220,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 246,798,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 우선배당으로 소진됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 246,798,730원은 미배당으로 남고, 소유자 잔여도 0원입니다. 임차인 보증금 중 배당되지 않는 50,320,600원은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡초등학교 서측 인근으로, 주위에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함돼 있고, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 양천쉐르빌은 8세대 규모이며 준공일은 2010.09.15입니다. 확인된 거래는 2건으로, 거래 표본 자체가 적어 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
- 건물 상태 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이에 별도 특이사항이 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 172,900,000원이 아니라 인수 추정액을 더한 223,220,600원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 확정 확인. 허은진의 보증금 220,000,000원에서 실제 얼마가 배당되는지 배당순위와 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
- 압류 3건의 법정기일·당해세 여부 확인. 우선 차감되는 세금이 있으면 임차인 미배당액과 매수인 승계액이 더 커질 수 있습니다.
- 유찰 효과를 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 함께 보증금 인수액이 증가해 합산 부담은 220,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 거래 표본 한계 확인. 비교 거래가 2건이고 최신 확인 거래도 2022.03이므로, 개별 호수의 상태와 현재 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금채권·점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “보증금 220,000,000원 구조”를 봐야 한다
이 물건은 감정가 247,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 172,900,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 평균 지표 210,000,000원의 82.3%라 할인폭이 커 보입니다. 하지만 그 할인은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 빼고 본 숫자입니다.
현재 회차에서는 허은진에게 169,679,400원이 배당되고 50,320,600원이 부족해, 매수인의 합산 부담이 223,220,600원으로 계산됩니다. 이는 최근 평균 210,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 모두 넘어섭니다. 유찰이 추가돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당 인수액이 커져 2회 유찰 시 222,494,420원, 3회 유찰 시 221,924,978원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
여기에 압류 3건 중 우선 배당되는 세금이 실제 존재하면 임차인 배당이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 가능성도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마까지 떨어졌는가”가 아니라 “보증금 220,000,000원 중 최종적으로 얼마가 배당되고 얼마를 매수인이 승계하는가”입니다.
