수원지방법원 2024타경7036. 양평군 용문면 다문리 골든타워 에이동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔로 방3·화장실2·주방·거실 구조입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 133,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 190,000,000원의 70%이므로 싸 보이지만, 이 사건의 승부처는 임차보증금 인수입니다.
김성옥은 등기부상 2022.09.20 전세금 200,000,000원의 전세권자이고, 2022.09.27 전입했습니다. 경매신청채권자 역시 김성옥입니다. 2026.04.30 보정서에 첨부된 전세계약서와 주택임대차계약신고필증에 따르면 보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.09.27, 확정일자 2022.09.27의 대항력 있는 임차인으로 확인되며, 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 용문로 316, 에이동 2층202호 (골든타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔(방3·화장실2·주방·거실) · 철근콘크리트구조 10층 중 2층 |
| 소유자 | 이연화 (2022.06.09. 강제경매로 인한 매각, 2022.06.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김성옥 전세권 · 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차보증금
이 물건은 과거 권리가 많아 보이지만, 2022.06.09 강제경매 매각을 거치며 당시 가압류·경매개시결정·압류·하나은행 근저당 등은 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 이후 설정된 김성옥의 전세권 200,000,000원과 임대차입니다. 전입·확정일자는 2022.09.27이고, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성옥 | 2022.09.27 / 2022.09.27 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
골든타워 전용 76.59㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 183,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 집계를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.10의 190,000,000원, 최근 집계 평균도 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 5.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 76.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 76.59㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 76.59㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 평균 | 76.59㎡ | 3건 | 183,000,000원 |
최저매각가 133,000,000원 자체는 최근 시세 190,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 보증금 200,000,000원이 실질취득 기준이므로 결론은 정반대입니다. 실질취득은 최신 거래 190,000,000원 및 최근 집계 평균 190,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 “1회 유찰돼 시세보다 싸졌다”는 평가는 이 사건에 적용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 전세권 · 김성옥 | 200,000,000원 | 130,338,000원 |
| 미배당 보증금 | 200,000,000원 | 69,662,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매각대금 133,000,000원은 집행비용 2,662,000원과 김성옥 배당 130,338,000원으로 소진됩니다. 보증금 미배당액 69,662,000원은 명세서상 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 69,662,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 108,975,800원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 136,403,061원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문역(경의중앙선) 남서측 인근. 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택·상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 용문역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 방3·화장실2·주방·거실 구조. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북서측 약 12m, 북동측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지. 공시지가 1,164,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 골든타워는 16세대이고 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 개별 호수 상태와 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 133,000,000원만 보고 시세 대비 70% 할인으로 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금 인수를 합쳐 보증금 약 2억원 수준으로 비교해야 합니다.
- 김성옥 임대차 원본 확인. 전세계약서·주택임대차계약신고필증·전입·확정일자·점유 상태와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 전세권자와 신청채권자 동일. 임차인 김성옥이 전세권자이자 경매신청채권자이므로 계약관계와 점유 실체를 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 행정·세무·대출 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.33억 낙찰”이 아니라 “약 2억 취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 번 유찰돼 133,000,000원, 최근 시세 190,000,000원 대비 70%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김성옥의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 69,662,000원은 매수인이 인수합니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 그만큼 커집니다.
따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 2억원 수준에 고정되는 물건으로 봐야 합니다. 최신 거래와 최근 집계 시세가 190,000,000원인 점까지 놓고 보면 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 표면 최저가는 할인, 실질취득은 시세 이상. 이 차이를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.