인천지방법원 2026타경30415. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 7층 702호 오피스텔입니다. 소유자는 오승훈이고, 2022.03.18. 거래가액 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 자체보다 2022년부터 이어진 임차인의 선순위 대항력입니다.
임차인 김태훈은 임대차계약일 2022.03.04., 점유개시 2022.03.18., 주민등록 2022.03.21., 확정일자 2022.03.04.이고 보증금은 232,000,000원입니다. 2024.03.04. 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준으로 산정된 2023.02.07. 압류보다 앞선 전입·점유이므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기 흐름에서 2023.02.07. 강서세무서장 압류가 말소기준으로 산정되어 있고, 2025.11.18. 양천세무서장 압류와 2026.02.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김태훈의 실제 임대차는 2022년부터 시작돼 이 기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.04.이지만, 등기에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 232,000,000원 | 2022.03.21. / 2022.03.04. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 208,000,000원의 70%인 145,600,000원입니다. 숫자만 보면 62,400,000원 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 차액을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 예상배당상 임차인 김태훈에게 142,761,600원이 배당되고 보증금 부족분 89,238,400원이 남기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 145,600,000원 + 89,238,400원 = 234,838,400원입니다. 이는 감정가 208,000,000원보다도 높습니다. 실거래 시세 자료가 별도로 확인되지 않으므로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없지만, 적어도 “감정가 대비 30% 할인된 물건”이라고 볼 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 145,600,000원 | 89,238,400원 | 234,838,400원 |
| 2회 유찰 시 | 101,920,000원 | 132,306,880원 | 234,226,880원 |
| 3회 유찰 시 | 71,344,000원 | 162,340,192원 | 233,684,192원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 임차인 김태훈 보증금 | 232,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사 및 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 김태훈 보증금의 미배당 예상액 89,238,400원은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고촌역(김포골드라인) 북서측 약 100미터 지점에 위치하며 주변에는 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 4미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·고도지구·중심지미관지구·철도보호지구 등으로 지정 또는 저촉되어 있으며 공시지가는 4,994,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 145,600,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 89,238,400원을 더한 실질취득 부담은 234,838,400원입니다.
- 임차보증금 전액 회수 여부 확인. 김태훈의 보증금은 232,000,000원이고 현재 배당가정상 142,761,600원만 배당됩니다. 배당표·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기일은 2024.03.04.이지만 실제 점유개시·주민등록은 2022년으로 말소기준보다 앞섭니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 내용과 현재 효력 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당절차 결과에 따라 임차인 미배당액 및 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 145,600,000원이 아니라 보증금 232,000,000원입니다. 김태훈은 말소기준보다 앞선 점유·전입과 확정일자를 갖추고 있고, 현재 배당가정에서도 89,238,400원이 미배당으로 남습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 부담은 234,838,400원입니다.
2회·3회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 예상 인수액이 커져 합계는 각각 234,226,880원, 233,684,192원입니다. 즉 이 물건은 유찰률이 높아질수록 자동으로 싸지는 일반적인 경매 구조가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 판단은 유보해야 하지만, 감정가보다 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
