수원지방법원 2024타경35161. 여주시 대신면 율촌리 238-46, 도로명 주소 대신2로 25의 건물·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 1층, 사용승인일은 2008.10.20이며 토지는 370㎡의 대지입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 중심은 2014.09.19 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.02 임의경매개시결정과 2025.10.15 여주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 대신면 대신2로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 토지 370㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 1층 · 사용승인 2008.10.20 |
| 공유자 | 박건영, 박선옥, 박선용, 박선화, 박영호, 박주영, 박주희, 박효빈 |
| 감정가 / 최저가 | 225,703,050원 / 157,992,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 81,871,658원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
2014.09.19 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재되어 있습니다. 2024.10.02 경매개시결정과 2025.10.15 박선용 지분에 대한 여주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·가격 판단 — 70%만 보고 결정하면 안 된다
현재 최저매각가는 157,992,000원으로 감정가 225,703,050원의 70%입니다. 다만 이 물건은 단독주택으로 이용 중인 토지 결합형 물건이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 숫자상 유찰률만으로 가격 경쟁력을 단정하기보다 실제 점유자, 내부 상태, 제시외 건물의 범위와 이용가치를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,011,888원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 520,000,000원 | 154,980,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권 중 365,019,888원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기관광고등학교 북측 인근으로 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 370㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 201,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이고 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 권원을 현장에서 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서 도면과 실제 현황을 대조해 범위·상태를 확인하세요.
- 금지사항등기. 2014.09.19 갑구 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공유관계. 소유권은 박건영·박선옥·박선용·박선화·박영호·박주영·박주희·박효빈의 공유로 등기되어 있습니다. 점유·인도 협의 상대를 사전에 파악하세요.
- 배당의 한계. 현재 매각가 가정에서는 근저당 채권이 전액 배당되지 않습니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70%보다 현황 확인이 먼저”
현재 회차는 감정가 225,703,050원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 157,992,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 권리계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸 구조입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 단독주택으로 이용 중인 토지 결합형 물건이며, 제시외 건물까지 일괄매각되고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이번 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 실제 점유·건물 상태·제시외 부분·토지 이용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리 인수는 낮지만 현장 확인 비중이 큰 사건입니다.
