수원지방법원 2024타경36843. 경기도 양평군 양평읍 양근리 551-18 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 주거용 단독주택입니다. 감정평가서에는 철근콘크리트조 2층 주택, 사용승인일 2007.04.09로 기재되어 있습니다. 토지는 638.0㎡이며 자연녹지지역에 해당합니다. 사건 분류와 감정평가상 이용상태가 다르므로, 매각 대상 목록과 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2011.10.12 설정된 신안군수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 394,000,000원입니다. 현재 경매는 2024.07.11 임의경매개시결정으로 진행된 사건이며, 신청채권자는 임종문입니다. 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸할 수 있지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 송미경의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 551-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 이용상태: 주거용 단독주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 2층 주택 · 사용승인일 2007.04.09 · 위생·급배수·전기·난방시설 |
| 토지 현황 | 638.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 399,500원/㎡ · 완경사 · 세로장방형 |
| 등기상 명의 | 김민주(수탁자) · 2024.02.28 신탁등기 |
| 감정가 / 최저가 | 580,426,650원 / 284,409,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 임종문 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록3 지상 소재 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 배당순위가 관건
2007년 설정된 양동농업협동조합의 근저당권은 2011.10.12 임의경매 매각으로 말소된 과거 권리입니다. 현재 분석의 기준은 같은 날 설정된 신안군수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지만, 송미경의 경우에는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 위험
확인 대상 임차인별로 전입일, 확정일자, 보증금 및 등기상 임차권을 구분해야 합니다. 특히 송미경은 대항력 판단이 핵심이고, 송정은 보증금이 확인되지 않아 임대차 실체 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 송정 점유 범위 미상 |
미상 | 없음으로 표시 전입일 2012.10.11 |
확인 필요 확정일자 미상 |
임대차 실체 확인 보증금 미상. 등기상 채무자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 가능성도 확인 필요 |
| 송미경 2층 전부 97.74㎡ |
61,200,000원 | 있음 전입일 2011.09.07 |
순위 검증 필요 확정일자 2012.03.14 |
잔액 인수 가능 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액 인수 명시 |
| 안택영 1층 주택 117.09㎡ |
15,000,000원 | 없음으로 표시 주민등록일 2016.11.28 |
순위 확인 확정일자 2012.02.29 |
매각소멸 대상 말소기준권리 후순위로 표시. 등기상 권리자와 이름이 같아 임대차 실체 확인 필요 |
③ 가격·배당 분석 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다
현재 최저매각가는 284,409,000원으로 감정가 580,426,650원의 약 49.0%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율과 다릅니다. 확인된 실거래 가격을 기준으로 비교할 수 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 임차보증금 인수 가능성을 포함한 취득원가를 먼저 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 총청구액 | 채권자 배당액 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 284,409,000원 | 794,000,000원 | 218,427,274원 | 575,572,726원 |
| 3회 유찰 시 | 199,086,300원 | 794,000,000원 | 134,299,092원 | 659,700,908원 |
| 4회 유찰 시 | 139,360,410원 | 794,000,000원 | 75,409,364원 | 718,590,636원 |
회차별 채권자 배당액과 미배당액은 각 시나리오 계산 기준입니다. 아래 배당표와 임차인의 확정일자·말소기준권리 날짜가 일치하지 않으므로, 실제 배당순위가 확정된 결과로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 — 계산안과 보수적 위험 시나리오를 구분
현재 최저매각가 284,409,000원을 기준으로 산정된 배당 계산안은 다음과 같습니다. 다만 송미경의 보증금을 선배당하는 계산 순서는 확정일자와 말소기준권리의 날짜 관계를 재검증해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산안상 배당액 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | - | 4,781,726원 |
| 임차인 송미경 보증금 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 394,000,000원 | 218,427,274원 |
| 을구 5번 근저당 · 임종문 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 이상희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모
- 입지. 양평 빈양지구 도시개발구역 더샵양평리버포레아파트 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 전원주택, 임야 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 주거용 단독주택, 철근콘크리트조 2층 건물이며 사용승인일은 2007.04.09입니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 638.0㎡, 자연녹지지역, 지목 대, 완경사, 세로장방형, 세로한면(가) 도로 접면입니다. 공시지가는 399,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역 외에 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용계획과 관련 인허가 제한을 확인해야 합니다.
- 신탁. 2024.02.28 신탁등기가 있으며, 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다. 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 원본으로 확인하세요.
- 환금성. 확인된 실거래 비교를 근거로 매각가의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다. 단독주택과 토지의 실제 매각 범위, 용도지역 제한, 신탁 및 임차권 문제를 함께 확인한 뒤 출구가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송미경 보증금. 전입일 2011.09.07, 확정일자 2012.03.14, 보증금 61,200,000원을 원본 임대차계약서·전입세대 확인자료·매각물건명세서와 대조하세요. 미배당 시 매수인 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당순위. 말소기준 근저당권 설정일 2011.10.12와 송미경의 확정일자 2012.03.14가 서로 다른 순위에 해당한다는 점을 확인하세요. 계산안의 선배당 순서를 그대로 확정된 배당 결과로 취급하지 마세요.
- 송정 임대차. 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 등기상 채무자와 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금 지급 내역을 확인하세요.
- 안택영 임차권. 보증금 15,000,000원, 확정일자 2012.02.29, 주민등록일 2016.11.28 및 임차권등기 이력을 대조하세요. 등기상 권리자와 이름이 같다는 사정도 실제 임대차 관계와 함께 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁등기 2024.02.28 및 신탁원부 제2024-1684호를 확인해 처분 권한과 신탁 관련 조항을 검토하세요.
- 매각 대상. 일괄매각 범위, 목록3 지상 제시외 건물 포함 여부, 토지 목록과 건축물대장을 확인하세요. 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이도 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 사건 진행. 송달내역에는 2026.10.13 채권자 임OO에게 기각결정정본이 발송되어 도달한 기록이 있습니다. 매각기일 2026.10.28과 경매 진행 상태를 법원 사건기록에서 재확인하세요.
- 배당·비용. 당해세, 최우선변제, 집행비용 및 미상 임대차 등을 확인하세요. 계산상 미배당액과 실제 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 인수 위험을 확정하라
이 물건의 최저가는 감정가의 약 49%입니다. 그러나 가격만으로 투자 메리트를 판단할 수는 없습니다. 송미경의 보증금 61,200,000원은 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있고, 전입일과 확정일자의 순서 때문에 대항력과 배당순위를 나누어 검토해야 합니다. 배당 계산안대로 보증금이 전액 지급된다고 확정하기 전에는 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
보증금 미배당을 가정하면 현재 최저가 기준 실질취득액은 345,609,000원에 이를 수 있으며, 송정의 미상 보증금과 기타 비용은 별도입니다. 신탁원부, 임차권, 실제 점유, 토지이용 제한, 매각 대상 목록 및 사건 진행 상태까지 확인해야 합니다. 권리와 배당순위가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
