수원지방법원 2024타경36843. 양평읍 양근리 551-18 일대의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 주거용 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 638.0㎡입니다. 감정가는 580,426,650원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 406,299,000원입니다.
말소기준권리는 2011.10.12. 신안군수산업협동조합 근저당권 394,000,000원입니다. 이후 임종문 근저당, 송미경 임차권등기, 안택영 임차권등기, 이상희 근저당, 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 송미경은 등기 시점이 아니라 전입 2011.09.07.을 기준으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정된 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36843 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 551-18 · 등기 부동산 양근리 551-18, 551-30 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주거용 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 단독주택 · 사용승인 2007.04.09 |
| 토지 | 대 638.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 399,500원/㎡ |
| 현재 소유명의 | 김민주 (수탁자) · 2024.02.28. 소유권이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 580,426,650원 / 406,299,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 임종문 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건에서 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 송미경은 전입일 2011.09.07.로 말소기준인 2011.10.12. 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기가 명시돼 있으며, 보증금 61,200,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정 | 미상 | 2012.10.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 송미경 | 2층 전부 97.74㎡ · 주거(임차권등기) | 2011.09.07 | 2012.03.14 | 61,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 안택영 | 1층 주택 117.09㎡ · 주거(임차권등기) | 2016.11.28 | 2012.02.29 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 없음 |
송정은 전입일이 2012.10.11.로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기상 채무자·과거 소유자 송정과 동일 인물로 표시되어 있어 관계인 가능성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
송미경은 전입일이 기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 안택영은 현재 임차권등기상 전입일 2016.11.28.이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 등기상 근저당권 관계인과 동일 이름이 나타나므로 실제 임대차관계와 권리관계를 원본에서 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 580,426,650원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 406,299,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,462,990원 |
| 1. 임차인 송미경 보증금 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 394,000,000원 | 338,636,010원 |
| 3. 근저당 · 임종문 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이상희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 기준 총 채권액 794,000,000원 중 채권자 배당액은 338,636,010원, 미배당액은 455,363,990원입니다. 송미경 임차보증금은 별도로 61,200,000원 전액 배당되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평읍 양근리 더샵양평리버포레아파트 서측 인근으로, 주변은 아파트·전원주택·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택이며 사용승인일은 2007.04.09입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 638.0㎡, 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역 등입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 목록 3 지상 소재 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송미경 배당액 재확인. 현재 추정은 보증금 61,200,000원 전액 배당이라 인수 0원이지만, 실제 배당순위와 세금·최우선변제 반영 후 잔액이 생기는지 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 제2024-1684호 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 대조하세요.
- 점유관계 대조. 송정·송미경·안택영의 실제 점유 위치와 현재 점유 여부를 현황조사 및 현장과 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 관계인 여부. 송정과 안택영은 등기상 채무자·권리자와 동일 이름이 나타나므로 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 양근리 단독주택·토지 거래사례와 비교해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 지상 제시외 건물의 현황·면적·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 전제
현재 회차 숫자만 보면 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 송미경의 보증금 61,200,000원이 현 최저가 배당표에서 전액 변제되기 때문입니다. 하지만 이 결론은 어디까지나 해당 배당 전제가 그대로 유지될 때 성립합니다.
말소기준권리보다 빠른 임차인이 존재하고, 2024년 신탁등기와 관계인 가능성이 있는 점유자가 함께 나타나는 만큼 권리분석 난도는 단순하지 않습니다. 또 동일·유사 실거래 자료가 없어 406,299,000원이 시장에서 싼 가격인지도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 판단 포인트는 “감정가에서 30% 떨어졌다”가 아니라 송미경 보증금의 실제 전액배당 여부, 신탁원부, 점유관계, 그리고 별도 시세 검증입니다.
