대전지방법원 2025타경12212. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 1층 103호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사계동이며, 2017.09.29 설정된 동광주새마을금고 근저당권 500,500,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 같은 금융기관의 근저당권 130,000,000원과 36,000,000원이 설정됐고, 이 사건 임의경매도 동광주새마을금고가 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 담보권 구조만 놓고 보면 매수인에게 등기상 인수되는 금액은 없습니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 권리관계만 깨끗하면 끝나는 구조가 아닙니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 101호부터 103호까지 벽체 구분 없이 커피샵으로 사용 중입니다. 경매 대상은 103호이므로, 낙찰 후 103호의 독립적인 점유·사용과 인접 호실과의 공간 분리 문제를 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 더구나 매각물건명세서에는 임대차관계 불분명한 임차인이 있음이라고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12212 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 101호~103호 벽체 구분 없이 커피샵(그래비티)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 333,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동광주새마을금고 / 254,957,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
핵심은 2017.09.29 동광주새마을금고 근저당권 500,500,000원입니다. 이것이 말소기준이 되고, 2018.08.21과 2020.11.20 설정된 같은 금융기관의 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2022.08.25 유제봉 명의 근저당권 200,000,000원은 2023.02.01 이미 말소됐고, 2023년 가압류와 2024년 국세 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성호 | 103호 | 2024.12.23 | 150,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최성호의 전입신고일은 2024.12.23으로 말소기준권리인 2017.09.29보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없고, 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 680,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 333,200,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 333,200,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다, 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 물건이 근린생활시설이고 101호~103호가 일체 사용 중인 만큼, 독립 호실로서의 시장가격과 현재 영업공간 전체의 사용가치를 분리해서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 1. 근저당 · 동광주새마을금고 | 500,500,000원 | 327,735,200원 |
| 2. 근저당 · 동광주새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동광주새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 담보채권 총액 666,500,000원 중 327,735,200원이 배당되고, 미배당액은 338,764,800원입니다. 신청채권액 254,957,160원은 현재 회차 계산상 충족됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일봉산사거리 서측 인근이며, 주변은 위락시설·근린생활시설·숙박시설 등으로 이루어진 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설로서 인접 101호~103호를 벽체 구분 없이 커피샵(그래비티)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상21층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 2017.07.25입니다.
- 도로. 북동측으로 10차선 이상의 불당대로, 북서측 및 남서측으로 2차선 포장도로에 접하고 주차장 출입구는 북서측에 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 토지, 평지·부정형이며 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 광로3류·소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101~103호 실제 경계 확인. 벽체 없이 일체 사용 중이므로 현장에서 103호의 물리적 범위와 독립 출입·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 최성호 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 150,000,000원·차임 3,500,000원의 계약 내용과 실제 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임대차 불분명 비고 확인. 매각물건명세서의 임대차관계 불분명 기재와 현장 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 3회 유찰 시 233,240,000원, 4회 유찰 시 163,268,000원으로 내려가지만, 유찰이 늘수록 채권 미배당액도 각각 437,325,360원과 506,317,752원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.29 근저당이 말소기준이고, 임차인 최성호의 전입은 2024.12.23이므로 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산할 사건은 아닙니다.
문제는 가격과 현장입니다. 현재 최저가 333,200,000원은 감정가의 49%지만 이를 시세 할인으로 해석할 실거래 근거가 없고, 2회 유찰된 근린생활시설입니다. 여기에 101호~103호를 하나의 커피샵으로 사용 중인 물리적 결합과 임대차관계 불분명 기재까지 겹칩니다. 등기상 권리는 정리되지만, 독립적인 103호를 실제로 어떻게 인도받아 사용할 수 있는지가 승부처입니다. 권리만 보면 안전 쪽이지만 가격·환금성·점유 리스크를 합치면 보수적인 접근이 맞습니다.
