대전지방법원 2025타경12233. 아산시 배방읍 한라비발디아파트 108동 12층 1203호입니다. 감정 이용상태는 방 3개, 욕실 2개, 주방·식당, 거실, 현관, 발코니 등을 갖춘 아파트 1개호입니다. 현재 소유자는 김준호이고, 권리분석의 기준은 2009.03.26 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 96,000,000원입니다. 그 이후 2022.03.23 정찬호 근저당 190,000,000원과 2025.08.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 215,000,000원의 70%인 150,500,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 12건의 평균 거래가는 204,541,666원이고, 2026년 8월 최신 거래는 200,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 가격은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 이 사건은 권리보다 점유 확인과 실제 매입가격 결정이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12233 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 636 한라비발디아파트 108동 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·욕실2·주방/식당·거실·현관·발코니 등 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 김준호 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 162,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리의 핵심은 2009.03.26 하나은행 근저당입니다. 앞선 우리은행 근저당과 아산상호저축은행 근저당은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 기준권리 뒤에 설정된 정찬호 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
한라비발디 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 총 12건입니다. 평균은 204,541,666원, 최저 185,000,000원, 최고 235,000,000원이며, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 2층과 9층 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 15 | 227,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 12 | 207,500,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 9 | 207,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 204,541,666원 |
현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다 49,500,000원 낮고, 최근 12건 중 가장 낮은 185,000,000원보다도 34,500,000원 낮습니다. 배당 시나리오상 인수액이 없으므로 이 사건의 실질취득 기준 금액은 현재 회차에서는 150,500,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 정찬호 | 190,000,000원 | 51,593,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 286,000,000원 중 147,593,000원이 배당되고, 미배당액은 138,407,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 138,407,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 182,924,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 213,982,410원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 정찬호의 배당액은 크게 줄지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 2회 유찰 시 정찬호 배당액은 7,075,100원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배방초등학교 서측 인근 한라비발디아파트 단지 내 위치하며, 부근은 단독주택·공동주택·공장이 섞인 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 배방로, 동·서·북측 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 한라비발디 794세대, 준공일 2006.08.31이며 대상 면적은 84.798㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,570,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 12층이며, 승강기·도시가스·개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 현장에서 임대관계를 확인하지 못했으므로 현황조사와 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2009.03.26 하나은행 근저당이 실제 말소기준으로 유지되는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 204,541,666원보다 낮지만, 개별 호수의 상태·층·향 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 138,407,000원은 채권자 측 미회수액이며, 제시된 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다는 점유와 입찰가가 승부처
이 물건은 현재 자료 기준으로 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 권리구조입니다. 가격도 1회 유찰을 거치면서 최저가 150,500,000원이 최근 12개월 실거래 평균 204,541,666원과 최신 거래 200,000,000원 아래로 내려왔습니다. 다만 감정평가 현장에서 임대관계를 확인하지 못했다는 점은 남아 있으므로, 점유관계를 확인한 뒤 실제 상태를 반영해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수보다 현장 확인과 가격 결정이 이 사건의 승부처입니다.
