수원지방법원 2024타경38962. 경기도 여주시 현암동 이편한세상여주 102동 2층 201호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실·드레스룸 등으로 이용 중이며, 말소기준권리는 2017.06.23. 설정된 주식회사액트캐쉬대부 근저당권 35,100,000원입니다. 이 권리와 2024.08.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 신건치고 불리하지 않습니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가격은 279,208,333원, 가장 최근인 2026.06 거래는 293,000,000원입니다. 현재 최저매각가 266,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 같은 표본의 최저 거래가격이 257,500,000원이므로, “무조건 싸다”기보다는 층·향·내부상태를 확인한 뒤 가격 상한을 정할 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경38962 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 도예로 83-60, 102동 2층201호 (현암동,이편한세상여주) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4212㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실·드레스룸 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이원휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,673,999원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름에서는 2014.10.13. 국민은행 근저당 177,600,000원이 설정됐다가 2016.06.15. 해지로 말소됐고, 2016.06.10. 현대캐피탈 근저당은 등기자료상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 본건의 말소기준은 별도로 계산된 2017.06.23. 액트캐쉬대부 근저당 35,100,000원이며, 이후 2024.08.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유·전입관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.79억, 신건은 95.3%
e편한세상여주 동일 평형 최근 12건의 실거래입니다. 표본은 2025.11부터 2026.06까지이며 평균 279,208,333원, 최저 257,500,000원, 최고 300,000,000원입니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 실거래 최저보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.61㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.61㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 7 | 276,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 4 | 257,500,000원 |
| 2026.02 | 84.79㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.42㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.42㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 84.61㎡ | 9 | 284,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 279,208,333원 |
현재 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다. 최신 거래인 2026.06의 293,000,000원보다도 낮습니다. 반면 2026.03에는 같은 84.42㎡가 4층에서 257,500,000원에 거래된 사례가 있어, 2층인 본건을 평균가와 단순 비교해 과도한 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 226,376,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 35,100,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 226,376,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원여주지원 동측 직선거리 약 400미터 지점으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·기존 단독주택·전원주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 201호이며, 개별난방·위생·급배수·엘리베이터·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·준공업지역, 자연보전권역 등에 해당하며 공시지가는 831,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. e편한세상여주는 299세대, 2014.08.20. 준공이며 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 279,208,333원, 최신 거래는 293,000,000원이지만 동일 평형 최저 거래는 257,500,000원입니다. 2층이라는 점을 포함해 개별 호수 가격을 따로 판단해야 합니다.
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대확인·매각물건명세서의 최종 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 배당표 범위 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,524,000원과 액트캐쉬대부 근저당 35,100,000원을 반영하며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15.입니다. 매각기일 2026.08.19. 전 최신 등기와 법원 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건인데 평균 시세 아래, 다만 확인할 것은 남았다”
이 물건의 핵심은 인수 0원과 최근 평균보다 낮은 신건 가격입니다. 말소기준은 2017.06.23. 액트캐쉬대부 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 없습니다. 가격 역시 266,000,000원으로 최근 12개월 평균 279,208,333원의 95.3%이며, 2026.06 최신 거래 293,000,000원보다 낮습니다.
다만 2026.03 동일 평형 4층 거래가 257,500,000원이라는 하단 사례가 있고 본건은 2층입니다. 여기에 임대관계 미상, 관계인 부재에 따른 내부 확인 한계가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격도 평균 아래지만, 점유·내부상태와 저층 가격 보정을 확인한 뒤 입찰할 물건입니다.
