수원지방법원 2024타경38962. 여주시 현암동 ‘이편한세상여주’ 102동 2층 201호, 전용 84.4212㎡ 아파트입니다. 감정가는 266,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,200,000원입니다. 예상배당 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원으로, 현재 회차에서 실질취득비용은 최저매각가와 같은 186,200,000원으로 봅니다.
가격은 최근 실거래와 비교할 필요가 있습니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 277,458,333원, 가장 최근 2026.08 거래는 263,000,000원입니다. 현재 최저매각가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 67.1%로, 적어도 제공된 최근 거래자료와 비교하면 현재 회차에는 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경38962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 도예로 83-60, 102동 2층201호 (현암동,이편한세상여주) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4212㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실·드레스룸 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이원휘 · 2014.10.13. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 180,673,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2017.06.23. 설정된 주식회사액트캐쉬대부의 근저당권(채권최고액 35,100,000원)입니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 2024.08.29. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 인수할 보증금 없음
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 신고 내역에는 임차인이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 내부 확인은 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 이루어진 만큼, 현장 점유상태 확인은 입찰 전 필수입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 여유
이편한세상여주는 299세대, 사용승인일은 2014.08.20.이며, 비교 대상은 전용 84㎡대입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 277,458,333원, 거래 범위는 257,500,000원~300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.42㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 2026.06 | 84.61㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.61㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 7 | 276,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 4 | 257,500,000원 |
| 2026.02 | 84.79㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.42㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.42㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 277,458,333원 |
현재 실질취득비용 186,200,000원은 최근 12개월 평균 277,458,333원의 67.1%입니다. 최신 거래인 2026.08 263,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 70%라는 이유가 아니라, 최근 실거래 자료와 비교해도 현재 회차의 가격 간격이 확인되는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,406,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,693,200원 |
현재 회차 가정에서는 액트캐쉬대부 근저당 채권최고액 35,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 147,693,200원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 186,200,000원 | 35,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 130,339,999원 | 35,100,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 91,237,999원 | 35,100,000원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 고정되는 구조가 아니라, 매각가 자체가 실질취득비용에 직접 반영되는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 여주지원 동측 직선거리 약 400미터 지점. 인근은 아파트단지, 다세대주택, 기존 단독주택, 전원주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 드레스룸 등의 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·준공업지역 관련 지정이 있고, 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 831,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 299세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 257,500,000원에서 300,000,000원까지 분산되어 개별 호수 조건에 따른 가격 차이는 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 현황도와 탐문조사로 파악했습니다. 현장 점유자와 전입 상태를 다시 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 현대캐피탈 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사 이전 기록이 함께 있으므로 등기부의 현재 효력과 매각물건명세서를 입찰 직전 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 할인율보다 최근 12개월 평균 277,458,333원과 최신 거래 263,000,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
- 저층 보정. 본건은 2층입니다. 최근 실거래 표본에는 3층부터 15층까지 포함되어 있으므로 평균가격을 그대로 본건 가치로 적용하지 마세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자를 관리사무소·현장에서 확인하고, 소유자 또는 점유자가 있을 경우 인도·명도 비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장과 가격 상한’이 승부처
이 사건의 숫자만 놓고 보면 현재 회차는 분명 눈에 띕니다. 감정가 266,000,000원에서 한 차례 유찰되어 186,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 277,458,333원의 67.1%입니다. 최신 거래도 263,000,000원입니다.
동시에 권리분석상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 대항력 보증금 때문에 실질취득비용이 시세 수준으로 되돌아가는 유형은 아닙니다. 다만 본건은 2층이고 내부 확인이 충분하지 않았으며, 등기자료에는 현대캐피탈 근저당의 말소와 이후 이전 기록이 함께 나타납니다. 결론적으로 가격 메리트는 확인되지만, 현장 점유와 등기 효력의 최종 원본 대조를 전제로 접근할 사건입니다.
