수원지방법원 2024타경39095. 경기도 여주시 현암2길 66-3, 1동 4층 401호의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022.10.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 108,900,000원입니다. 이 근저당권은 2025.01.06. 한국주택금융공사로 이전등기됐고, 2024.09.03. 한국자산관리공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리보다 더 먼저 확인할 부분은 호수 표시입니다. 매각 부동산은 공부와 출입문 표시가 401호이지만 건축물현황도 표시와 불일치하고, 현황도상 402호와 본건 부동산의 면적이 동일한 것으로 조사됐습니다. 감정평가 요항에서도 건축물현황도상 401호는 남측에 위치해 실제 출입문 호수 표시와 반대편이라고 적시하고 있습니다. 따라서 이 건은 단순히 “권리가 지워지는가”만 볼 물건이 아니라, 실제 점유 공간과 공부상 매각 목적물이 일치하는지 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암2길 66-3, 1동 4층401호 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 4층 · 사용승인 2016.06.02. |
| 비교 면적 | 62.8㎡ |
| 소유자 | 박정연 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 55,474,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2016.06.22. 안산농업협동조합 근저당권 132,000,000원이 설정됐으나 2022.10.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 108,900,000원입니다. 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐지만 동일 근저당권의 이전이므로 말소기준의 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 70.0%이지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
비교 대상으로 잡힌 ‘어울림(B동)’은 8세대, 사용승인일은 2016.06.02.이고 비교 면적은 62.8㎡입니다. 확인된 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 62.8㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 62.93㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 70.0%이고, 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 동일하게 70.0% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 130,000,000원보다 한 차례 낮아진 현재 회차가 유리해 보입니다. 그러나 전체 평균 190,000,000원은 2021.11. 거래 250,000,000원이 섞여 있어 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 108,900,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 55,474,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 164,374,343원 중 예상 채권자 배당은 88,962,000원, 미배당은 75,412,343원입니다. 그러나 말소기준권리와 그 이후 권리의 미배당이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아니며, 현재 회차 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 75,412,343원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 102,220,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 120,986,964원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 판단 포인트는 인수액 증가가 아니라 시장가치와 물건 특정 리스크를 감안해 어느 가격까지 감수할지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수원지방법원 여주지원 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
- 규모·거래. 비교 단지는 8세대이고 확인된 실거래는 2건으로, 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 물건 특정. 건축물현황도상 401호 위치와 실제 출입문 표시가 반대편으로 조사됐습니다. 현장 구조와 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·점유 원인과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권이 한국주택금융공사로 이전등기된 상태임을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 190,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 130,000,000원을 우선 보고, -48.0% 가격 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 91,000,000원, 2회 유찰 시 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원으로 가격은 내려가지만 물건 특정 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 401호를 확인할 사건”
현재 최저가 91,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 130,000,000원의 70.0%이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 그러나 최근 가격 추세가 -48.0%이고 거래 표본도 2건에 불과합니다. 여기에 공부상 401호와 건축물현황도 표시가 서로 맞지 않는다는 명확한 현황조사 이슈가 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 물건 특정 리스크 확인 전에는 가격 할인만으로 판단하지 말 것”입니다. 401호의 실제 위치·점유·건축물현황도 대응관계가 확인된 뒤에야 91,000,000원이 진짜 가격 메리트인지 판단할 수 있습니다.
