수원지방법원 2024타경39170. 이천시 중리동 미래캐슬 제1동 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 200,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 소유자는 이지혁이며, 주택도시보증공사가 2024.09.03 강제경매를 개시했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차관계입니다. 등기부에는 이정현의 주택임차권이 2023.08.08 등기돼 있고, 보증금은 194,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.10.08, 확정일자도 2021.10.08, 전입·점유개시는 2021.11.04로 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이정현의 승계인인 주택도시보증공사가 2025.09.26 보증금이 전액 배당되지 않더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출했습니다. 따라서 이정현 부분은 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 문제는 이 확약이 다른 점유자에게까지 확장되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로115번길 32, 1동 5층502호 (중리동, 미래캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2018.08.31 |
| 소유자 | 이지혁 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
등기부상 이정현의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금 194,000,000원, 전입일 2021.11.04, 확정일자 2021.10.08로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,760,000원을 뺀 137,240,000원이 이정현에게 배당되고, 56,760,000원이 부족하게 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 2021.11.04 | 194,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 2025.09.26 확약으로 실질 인수 0원* |
| 박효진 | 2024.04.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 · 보증금 미상으로 인수 가능액 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 이정현은 보증금과 전입·확정일자가 확인되고, 주택도시보증공사가 그 권리를 승계한 뒤 확약서를 제출했습니다. 반면 박효진은 2024.04.08 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박효진에 대해서는 보증금 규모를 알 수 없는 상태에서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금 | 194,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이정현 보증금의 룰상 미배당액은 56,760,000원입니다. 다만 2025.09.26 제출된 대항력포기확약서에 따라 이정현 부분은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 박효진의 미상 보증금은 이 배당계산에 반영돼 있지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 56,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 98,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 127,034,800원 | 0원 |
위 인수액은 확약을 반영하기 전 원자료의 배당 시나리오입니다. 이정현에 대해서는 확약 때문에 이 금액을 그대로 매수인 부담으로 볼 수 없습니다. 그러나 박효진의 보증금은 확인되지 않았으므로 유찰 횟수가 늘고 최저가가 내려간다는 사실만으로 전체 취득비용이 안전하게 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2018.08.31입니다.
- 주위환경. 이천미란다호텔 서측에 위치하며 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,821,000원/㎡입니다. 도시지역·자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정현 확약서 원문 확인. 2025.09.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 박효진 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 정보가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 현재 점유관계 확인. 이정현의 임차권등기와 박효진의 전입·점유 관계가 함께 나타나는 만큼 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등록·말소 및 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 이천시 압류 확인. 2025.04.24 이천시 압류가 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 세금 관련 배당관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 실거래 자료가 확인되지 않는 상태이므로 140,000,000원이 저렴하다고 전제하지 말고 실제 오피스텔 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 폭탄은 제거됐지만, 아직 인수액을 확정할 수 없다
표면적으로는 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 140,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 이정현의 보증금 194,000,000원이 최저가보다 커 처음에는 큰 인수형 사건처럼 보이지만, 주택도시보증공사가 제출한 2025.09.26 확약으로 이정현 부분의 잔존 보증금은 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 결론을 여기서 멈추면 안 됩니다. 별도 점유자 박효진의 보증금은 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 확약 밖 임차 위험이 남아 있습니다. 더구나 시세를 판단할 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가 140,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 이정현 확약은 긍정적이지만, 박효진 보증금 확인 전에는 실질취득액이 닫히지 않는 사건입니다.
