수원지방법원 2024타경39330. 경기도 양평군 서종면 문호리 20-24 소재 상가 + 토지로, 감정평가상 건물 이용상태는 창고입니다. 소유자는 연규례이며 2019.01.08 소유권이전 등기가 접수됐고 원인은 2019.01.07 증여입니다. 권리분석의 기준점은 같은 해 2019.02.25 설정된 양주지역산림조합 채권최고액 180,000,000원의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금의 승계 문제도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액 역시 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 환금성입니다. 신건이라 감정가와 최저매각가가 동일하고, 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가가 시장가보다 싸다는 판단은 하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 문호리 20-24 · 경기도 양평군 서종면 문호길 232 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 창고 상태 |
| 토지 | 620㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 농림지역 |
| 소유자 | 연규례 · 2019.01.08 소유권이전 접수 · 2019.01.07 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 1,173,479,000원 / 1,173,479,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인 없음. 말소기준은 2019.02.25 접수된 을구 1번 양주지역산림조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 을구 7번 양주지역산림조합 156,000,000원, 을구 8번 고재용 84,000,000원, 같은 순위의 김천원 55,000,000원, 을구 9번 김민재 170,000,000원, 을구 10번 정찬준 43,000,000원과 서울보증보험주식회사의 가압류 3건, 국·양평군의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
을구 1번과 을구 7번 근저당권은 2025.11.18 에스제이엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 접수돼 있습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 배당관계에서는 원래 설정 순위를 기준으로 보는 구조입니다. 한편 과거 정찬준·고재용·김명환 명의 일부 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가가 곧 실질취득가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,173,479,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 금액도 1,173,479,000원입니다. 다만 비교할 동일·유사 물건 실거래값이 확인되지 않기 때문에 이 금액이 시장가보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,173,479,000원 | 0원 | 423,630,257원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 938,783,200원 | 0원 | 191,281,415원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 751,026,560원 | 0원 | 5,402,341원 |
특히 2회 유찰 시나리오의 매각가 751,026,560원에서도 계산상 채권총액 735,713,953원은 전액 배당되고 채권 미배당은 0원이며, 소유자 잔여도 5,402,341원으로 남습니다. 즉 제공된 회차 범위에서는 배당 부족으로 인해 매수인에게 추가 인수액이 넘어오는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,173,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,134,790원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양주지역산림조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 양주지역산림조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 고재용 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 김천원 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 김민재 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 정찬준 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,771,279원 | 17,771,279원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,939,394원 | 19,939,394원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,003,280원 | 10,003,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 423,630,257원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 735,713,953원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 도장1리 마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 마을주변 산림지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2018.11.01 사용승인된 경량철골조 경량철골구조 지붕 단층 건으로, 외·내벽은 판넬 등으로 마감됐고 기본적인 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 620㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고, 지형은 완경사·부정형이며 용도지역은 농림지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 보전산지·임업용산지가 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 비교 실거래값이 없어 감정가 1,173,479,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 보세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 입찰 전 매각 대상 토지·건물의 정확한 범위와 현황을 원문에서 대조해야 합니다.
- 이용규제 확인. 농림지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 규제가 기재돼 있으므로 향후 용도변경·증축·개발계획이 있다면 가능 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 접도·차량동선 확인. 감정평가에는 차량 진출입 가능으로 기재돼 있지만 토지정보의 도로접면은 세로한면(불)입니다. 현장 도로 폭·진입 조건·대형차 접근성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유·사용 주체와 인도 필요 여부는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납세와 인도·정비비용 등 경매 외 비용을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깔끔하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2019.02.25 양주지역산림조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액과 채권 미배당은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 채권총액 735,713,953원이 전액 배당되고 소유자에게도 423,630,257원이 남는 구조입니다.
하지만 투자 판단의 다른 절반은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 신건이라 감정가 1,173,479,000원이 그대로 최저가이고, 이를 비교할 실거래 기준값이 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가상 이용상태가 창고이고 농림지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 이용규제가 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전”입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 최저가를 저가로 해석하기보다, 실제 창고 수요·토지 이용 가능성·접도와 재매각성을 먼저 검증하는 접근이 맞습니다.
