수원지방법원 2024타경39330. 경기도 양평군 서종면 문호리 20-24에 소재한 건물과 토지의 경매입니다. 사건상 물건 분류는 상가와 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 창고입니다. 2018년 11월 1일 사용승인된 경량철골조 단층 건물로, 판넬 마감과 기본 전기설비가 확인됩니다. 소유자는 연규례이며, 2019년 1월 8일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

건물 등기에는 2019년 설정된 양주지역산림조합의 180,000,000원 근저당권이 가장 앞선 담보권으로 나타납니다. 이후 여러 근저당권과 가압류·압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 앞선 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 그 뒤의 유효한 담보권과 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그런데 이 물건의 핵심은 권리관계 자체보다 가격과 실제 활용 가능성입니다. 두 번 유찰된 결과 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 받아들일 수는 없습니다. 특히 창고 이용상태와 농림지역 규제를 함께 고려하면 일반적인 아파트나 상가 거래와는 다른 방식의 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 정리되지만 배당은 부족하다

권리의 출발점은 2019년 2월 25일 양주지역산림조합의 근저당권입니다. 을구 1번, 채권최고액 180,000,000원으로 설정된 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2021년 설정된 다른 근저당권과 서울보증보험의 가압류, 국세·지방세 관련 압류 등이 이어졌습니다. 등기상 이미 말소된 근저당권들은 현재 인수권리로 취급하지 않습니다.

눈여겨볼 부분은 양주지역산림조합의 근저당권 두 건입니다. 을구 1번 180,000,000원과 을구 7번 156,000,000원은 2025년 10월 31일 확정채권양도를 원인으로 2025년 11월 18일 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 승계이며 별개의 신규 근저당권으로 금액을 추가 합산할 사안은 아닙니다.

또한 2024년 9월 13일 고재용의 임의경매개시결정 이후 2025년 10월 24일 양주지역산림조합의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 여러 경매개시결정이 존재한다는 사실과 매수인이 해당 채무를 승계한다는 것은 다른 문제입니다. 제공된 권리 분류상 두 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸할 대상입니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 575,005,000원으로 최초 감정가 1,173,479,000원의 49%입니다. 감정가에서 598,474,000원 낮아진 금액이지만, 이는 어디까지나 감정가와의 차이입니다. 주변 창고·토지의 실거래 시세나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

회차별 금액은 제공된 유찰 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가격과 기일은 법원의 매각기일 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

현재 회차의 예상 채권 미배당은 168,859,003원입니다. 3회 유찰 시 339,635,488원, 4회 유찰 시 458,706,037원으로 증가합니다. 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액이지, 일반적으로 낙찰자가 별도로 부담하는 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 575,005,000원 가정)

을구 1번과 7번의 근저당권은 2025.11.18 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 표의 기존 근저당권자 명칭은 권리의 원설정자를 구분하기 위한 것으로, 실제 배당권자는 채권양도 및 권리승계 관계 확인이 필요합니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정표이며, 실제 채권잔액·배당요구·집행비용·당해세·최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.

신청채권자 고재용의 청구액은 70,000,000원이고, 설정된 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원입니다. 시뮬레이션에는 현재 회차 예상배당 84,000,000원이 반영되어 있지만, 이는 채권최고액 기준의 계산값으로 실제 확정채권액이나 지급액을 보장하는 것은 아닙니다.

추가 유찰 시 해당 근저당권의 시뮬레이션상 배당은 3회 유찰에서 60,078,465원, 4회 유찰에서 0원으로 감소합니다. 이는 후순위 채권자의 회수 가능성이 매각대금에 크게 영향을 받는다는 의미입니다.

④ 입지·이용제한·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 건물 이용상태. 감정평가상 창고 상태입니다. 2018.11.01 사용승인된 경량철골조 단층 건물로, 판넬 마감과 기본 전기설비가 확인됩니다. 일반적인 근린상가 영업시설로 가정해서는 안 됩니다.
• 토지 형태. 창고용지, 면적 620.0㎡, 완경사·부정형으로 표시됩니다. 도로접면은 '세로한면(불)'로 기재되어 있어 실제 차량 진입, 진입로 폭 및 법적 도로 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 주위환경. 감정요항표는 도장1리 마을회관 북서측 근거리의 단독주택·농경지·임야 혼재 지역을 설명하고 있습니다. 등기상 소재지인 문호리 20-24 및 문호길 232와 감정평가서상의 위치 설명이 정확히 대응하는지 지적도·감정평가서 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 농림지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 일부 관련 토지는 보전산지·임업용산지와 연관됩니다.
• 규제의 의미. 창고 외 다른 목적으로 이용하거나 건축물을 증축·용도변경하려는 경우, 토지별 적용 법령과 인허가 가능 여부를 검토해야 합니다. 특정 용도가 가능하다고 단정할 근거는 없습니다.
• 공시지가. 토지정보상 122,700원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 매매가격이나 경매 적정입찰가와 동일하지 않습니다.
• 건물 상태. 감정요항표에 위반건축물 사항이 표시되어 있지 않고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됩니다. 다만 건물 내부 상태와 추가 설치물의 적법성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농림지역의 창고·토지는 이용목적과 인허가 조건에 따라 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 주변 실거래 표본이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 처분 가능 가격을 정량적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확정. 문호리 20-24 건물과 토지의 실제 매각목록을 확인하고, 공동담보로 기재된 20-10 토지의 매각 포함 여부와 각 필지의 소유권·지분을 반드시 대조하세요.
• 토지·건물 등기 각각 확인. 제시된 권리 흐름은 건물 등기를 중심으로 합니다. 토지별 선순위 권리, 지상권, 지역권, 법정지상권 성립 가능성 및 공법상 부담을 별도로 확인해야 합니다.
• 채권양도 및 근저당권 이전 확인. 양주지역산림조합에서 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 1번·7번 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 세금 관련 압류 확인. 국세 관련 구로세무서장 압류와 양평군 압류가 등기되어 있습니다. 압류 자체의 매각소멸 여부와 별개로 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 체납세금·당해세를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 실사. 확인된 임차인 내역은 없지만, 창고의 실제 사용자, 보관 물품의 소유권, 임대차계약, 사업자등록 및 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 용도·인허가 검토. 농림지역과 보전 관련 규제로 인해 예정한 창고업, 영업행위, 건축행위 및 용도변경이 가능한지 담당 행정기관에 확인하세요.
• 도로 및 현장 확인. 등기상 소재지, 감정평가서 위치 설명, 지적도, 진입도로, 토지 경계, 건축물대장과 실제 현황을 직접 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 유사 창고·농림지역 토지의 실거래, 건물 상태, 사용 가능성 및 처분비용을 반영하세요.
• 배당표 검증. 현재 예상 미배당액 168,859,003원은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 확정채권액·세금·집행비용에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 매각목록의 최신 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “반값 경매”와 “반값 매수”는 다르다

이 물건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2019년 양주지역산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실이 매수의 경제성을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가는 575,005,000원으로 감정가의 49%이지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 할인 폭은 알 수 없습니다. 이미 두 차례 유찰되었고, 이용상태는 창고이며, 토지에는 농림지역·수질보전 등 여러 제한이 적용됩니다. 이러한 조건이 매수 후 사용과 재매각에 어떤 영향을 미치는지 확인하는 것이 먼저입니다.

예상배당에서도 채권자 미회수액 168,859,003원이 발생합니다. 이는 매수인이 떠안을 금액과는 구별되지만, 선순위 채권자가 매각대금 대부분을 배당받는 구조임을 보여줍니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 활용성은 아직 검증되지 않은 물건’입니다. 단순히 2회 유찰과 49% 최저가에 주목하기보다, 일괄매각 대상, 토지별 권리, 창고 이용의 적법성, 규제에 따른 활용 가능성, 현장 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 현재로서는 가격 메리트 판단을 보류하는 신중한 접근이 적절합니다.